[编者注] 11月5日,国务院进一步扩大内需、促进经济增长的十条措施出台,“加快建设保障性安居工程,加大对廉租住房建设支持力度,加快棚户区改造”被列为“国十条”之首。至12月17日已是第四次发布稳定房地产市场第四支利剑。业内人士认为,上述措施有助于促进行业资源的整合,对于行业的健康发展将起到积极作用。对房地产板块在市场上的表现，我们在此试以分析。
40天内四剑出鞘 稳定房地产市场
17日,国务院常务会议部署促进房地产市场健康发展措施,二套房贷松绑、营业税扩大减免范围、提供房地产并购重组金融服务等市场期待已久的政策赫然在列,更多没有进入市场预期范围的政策也同步推出,比如3年解决990万户低收入和棚户区居民住房;允许住房公积金闲置资金用于经济适用房建设;加大部分开发项目的信贷支持;以及取消城市房地产税等。
业内人士认为,上述措施有助于促进行业资源的整合,对于行业的健康发展将起到积极作用。
第四支“利剑”出鞘
17日,国务院常务会议研究确定了促进楼市健康发展的三项措施。其实,在短短四十多天内,这已是稳定房地产市场的第四支“利剑”出鞘。
11月5日,国务院进一步扩大内需、促进经济增长的十条措施出台,“加快建设保障性安居工程,加大对廉租住房建设支持力度,加快棚户区改造”被列为“国十条”之首。
继而,“促进房地产市场平稳健康发展”成为国务院召开省区市人民政府和部门主要负责同志会议、部署落实中央政策措施的七项工作之一。房地产行业的地位被提到空前高度,在以往“支柱产业”的定位前冠以“重要”一词,即“房地产业是国民经济的重要支柱产业,对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重,对金融业稳定和发展至关重要,对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用”。
而在前不久结束的中央经济工作会议上,2009年五项重点任务中有两项都谈到房地产行业。
二套房贷松绑
17日的国务院常务会议明确:进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
据了解,此前,上海、广东等地已有部分银行对二套房贷进行适度放宽。但一位股份制商业银行房贷部门负责人也表示,以人均面积作为区别改善性住房的一个有效衡量标准,在实施中可能存在难点。“历年的人均居住面积、不同部门认定的人均居住面积,甚至套内面积或是建筑面积都有不同。”中原地产杨晗靓经理则介绍,商业银行可能通过房地产交易中心出具的面积确认来审核其是否满足城市人均面积以下的标准。“因为目前商业银行对风险把握相当严格,相信这一比照标准会得到贯彻。”杨晗靓称。据了解,目前上海人均住房面积为32平方米。
房地产开发贷款松动
另外,持续收紧的房地产开发贷款有所松动。根据新政,为引导房地产开发企业积极应对市场变化,促进商品住房销售,银行系统将加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持,对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。
“这有助于促进行业资源的整合,对于行业的健康发展将起到积极的作用。”万科集团执行副总裁肖莉向上海证券报表示。栖霞建设董事长陈兴汉表示,受此鼓励,大型开发商通过申请银行贷款来兼并中小房地产项目的案例将地蓬勃展开。“一些已经在建的、比较优质的中小房地产项目,尤其是已经贷了一部分钱的,现在由大型开发商接手,只需要追加很少的信贷投入就可以激活一盘棋。”陈兴汉称。
上海市公积金管理中心副研究员丛诚认为,对于改善型购房贷款实行与套住房相同的优惠贷款利率和首付成数政策,可以看成是对原先二次房贷政策为打击投资购房力度过大的一次纠偏。对房屋转让营业税政策的放宽,则是对早先投资投机购房紧箍咒的一次大松绑。而城市房地产税的取消将对租赁市场的激活产生重大影响。
对于未来还有可能出台的房地产政策,丛诚认为,房屋转让营业税有可能完全取消。“因为房屋转让营业税的征收和房屋转让所得税征收实际上是重复的,当然事实上后者没有得到有效地执行。可以预计,直接宣布营业税减免对鼓励投资购房的作用将不可估量。”丛诚表示。另外,专家预测,随着美国和中国香港近日再次大幅降息,央行极可能赶在元旦前再次大幅降息。【作者：于兵兵 李丹丹 邹靓 来源：上海证券报】
地方政策或加码
此次国务院常务会议要求，各地区要在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。
聂梅生认为，在“低于当地的平均水平”、“普通住房的标准”这些概念上，地方政府将拥有更大的话语权。对于普通商品房的标准，不少地方已经相比之前放宽很多，“有些大城市140平方米的住房都算入普通住房了。”
昨日出台的若干政策并未包括此前已经有所讨论的“购房退个税”内容，但住房和城乡建设部官员日前表示，就网上热议的购房抵税等话题和建议，“只要是有利于市场的，我们都可以考虑。”目前，已有重庆等城市在尝试推行购房抵税政策，住房和城乡建设部也正对上海1998年实施购房退税政策的经验进行分析探讨。
尹伯成则对此认为，如果推出购房退税政策，将后患无穷。“炒房的要真正入市了，因为退税政策对高收入群体更有利；房价将再次被推高，住房问题上贫富差距也更加拉大。”
吸引开发商参建廉租房
昨日出台的政策，将加大保障性住房建设力度作为稳定房地产市场的首要一条。会议要求，争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。
加大保障力度，意味着对资金的需求将更为庞大。会议要求，中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。
在中央此前部署的第四季度1000亿元追加投资计划中，100亿元将用于加快建设保障性安居工程。而截至今年前三季度，各地廉租房建设投入资金180亿元，中央财政专项补助资金为68亿元。
据国家发改委昨日消息，上述100亿元资金已经在近日下达，用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿等棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。
同时，中央政府也放开了对房地产开发企业参与廉租房建设的限制。央行和银监会在昨日正式公布《廉租住房建设贷款管理办法》，在符合若干规定的前提下，从事廉租住房建设的房地产开发企业可以获得优惠贷款，优惠是指贷款利率按央行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10％执行。
尹伯成对本报记者表示，加强保障型住房建设可以吸引开发商参与，适当地给予开发企业利润，比如在3％到5％之间，只是不允许出现暴利。
但出于对成本因素的担忧，一些开发商对参建廉租房仍有疑虑。卢铿昨日对本报记者表示，在商品房和廉租房两种住房结构下，房地产开发企业应该更专心于商品房，而政府要多利用财政政策来解决廉租房问题。
“开发企业建设廉租房时的各种不确定成本很难评估，比如在4万亿投资下去之后，建材价格可能就会上涨。即便是企业在建设过程中控制成本，建好后的房子价格也可能超过低收入群体的购买能力，这就会给开发企业带来一定的风险。”卢铿称。
为何“救楼市”？经济好才能大家好
核心提示：昨日，国务院常务会议研究确定了促进楼市健康发展的三项措施。在中央政策之外，还给地方"救市"预留了很大空间：各地区要因地制宜，"进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施"。
新华社播发《关于当前房地产市场政策调整的通信》
据新华社上海12月17日电 昨日，国务院常务会议研究确定了促进楼市健康发展的三项措施。在中央政策之外，还给地方"救市"预留了很大空间：各地区要因地制宜，"进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施"。
40多天连出"四剑"
消息一出，各大网站热评如潮，纷纷以"猛招""新政"称之。其实，在短短40多天内，这已是稳定房地产市场的第四支"利剑"出鞘。
11月5日，国务院进一步扩大内需、促进经济增长的十条措施出台，"加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造"被列为"国十条"之首。
继而，"促进房地产市场平稳健康发展"成为国务院召开省区市人民政府和部门主要负责同志会议、部署落实中央政策措施的七项工作之一。房地产行业的地位被提到空前高度，在以往"支柱产业"的定位前冠以"重要"一词。
而在前不久结束的中央经济工作会议上，2009年五项重点任务中有两项都谈到房地产行业，要"增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用"。 密集出"剑"意在经济
如此密集出台稳定楼市的政策，且与一年前的楼政相比，有重大调整，意在何处?
首要一点，楼市与宏观经济密切相关，经济好才能大家好。
12月10日，摩根士丹利研究部发布了一期中国经济研究报告，认为2009年中国经济的典型特征是"恶化继之以好转"，但房地产投资是判断2009年增长预期的不确定因素。这个报告认为，如果2009年房地产投资出现30%的收缩，其产生的巨大的不利影响甚至连现有财政刺激计划也无法弥补。
必须承认，在全社会固定资产投资构成中，与50多个产业密切相关的房地产投资三分天下有其一。截至2008年7月，房地产投资在固定资产投资中占33%强。这决定了仅靠基础设施投资还不足以撑起经济增长，单纯政府投资也难以弥补房地产、制造业投资的下降。而眼下，制造业日子很不好过，房地产市场也在经历明显的调整。房地产投资需求萎缩已经产生连锁反应，逐步影响相关行业，如钢铁、建材、家具等。
至于地方财政对房地产的依赖更不待言。如今，随着房地产市场的冷却，成交凝冻、土地流标，地方财政空前吃紧。
在此情况下，重新提振房地产业成为促投资、保经济的必要选择。"经济对房地产的过度依赖已是一个短期内无法改变的事实，一时还找不到一个产业来替代房地产对经济的拉动。"广东省房地产协会会长蔡穗声说。以房地产消费拉动内需的根本，就是拉投资、保增长、促就业、稳大局。(东方早报)
房地产期待实现“软着陆”
根据国家统计局上周末公布的1-11月数据，今年以来，我国房地产开发景气度走出的是一根月月回落的下行线。完成房地产开发投资增幅、商品房销售面积、商品房销售额等也都相应回落，其中商品住宅涉及的各项指标下降最为严重。人们最关注的房价也在下行通道中。70个大中城市房屋销售价格近几个月下行的速度还在加快，如房屋价格环比跌幅已从8月的0.1%扩大至11月的0.5%。
“对于目前金融风暴的影响，人们很容易联想到十年前的那场危机，但比较1998年和2008年我国的房地产市场形势，我们认为，1998年房地产业仍处在百废待兴的阶段，行业可以发掘的空间很大，事实证明，通过一系列改革和政策推动，房地产业成为支柱产业，显著带动了投资和消费两大经济加速器发挥功用；而2008年及之前的几年，房地产投资、成交、房价等各个指标皆处于高位，已经透支了发展潜力，相较1998年其对经济增量贡献的空间已大为减小。”易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭坦言。
受外围经济环境剧变的影响，房地产企业也看到了行业调整的不确定性在增加。许多上市房企都表示，要把确保财务稳健作为2008年工作的首要目标，并根据整体市场的变化下调开发计划、控制存货规模，同时减少推盘总量、调整项目结构及价格。
“有关部门正在通过金融、税收、信贷等方面的政策调整，降低普通家庭的购房负担，这有助于促进居民购房信心的恢复，实现房地产市场的‘软着陆’。11月各地市场成交量的回升，一定程度上也是政策积极效果的初步体现。但整体来看，因为这一轮调整既有行业自身调整的原因，也涉及全球金融经济环境的变化，市场调整的复杂性很高，且购房者信心的恢复和巩固需要一个阶段，短期内的市场趋势还需要进一步观察。”万科执行副总裁肖莉表示。
当然，基于国际和国内经济形势的骤然改变，自10月起，国家宏观调控主导方针发生重要变化。不久前结束的中央经济工作会议也为下阶段房地产行业发展定下了基调，会议提出，“要保持房地产市场稳定健康发展，要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。”
“金融风暴也是一场‘精神风暴’，判断目前的经济形势仍很困难。”政协副主席、上海社科院研究员厉无畏向记者坦言，虽然政策面总体放宽，但房地产开发风险仍较大，由于政府着重解决的是中低阶层的住房问题，相关项目的供给增加可能进一步影响房价。
房地产业内则在期待政策的进一步松绑。住房和城乡建设部住房与房地产业司司长沈建忠刚日前在上海透露，目前重庆等城市已在尝试推行购房退税，住房和城乡建设部也正对上海1998年实施购房退税政策的经验进行分析探讨。【作者：李和裕 来源：上海证券报】
杨红旭：力度不够令人失望
和讯房产消息 12月17日国务院召开常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议针对二套房贷以及营业税征收减免等给出了具体的举措。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭时间针对政策给予解读，表示救市力度仍然不够，表达了对新一轮救市政策的失望情绪。
交易量回升不代表会持续回升 应加大救市力度
针对“会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。”这一说法，杨红旭认为，交易量回升是事实，但并不代表接下来还会持续回升，这种短暂的成交量回升不值得在会议公报中特意自夸一番，要知道，现在市场形势很严峻，必须加大救市力度。
针对条措施：“加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。”杨红旭认为这条已不是新闻，前些出台的“9000亿安居工程投资计划”中已提及，根据易居的研究报告显示，经济适用房拟建规模偏大，将冲击普通住宅市场，部分地方政府对此已有不满，正变新建为收购或货币化补贴。
“二套房贷政策”没有任何新意 基本上没有放松
第二条措施：“进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。减轻住房转让环节营业税负。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。”
杨红旭认为“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”这一条是2007年12月5日央行和银监会关于二套房贷政策“补丁文件”中的原话。没有任何新意，根本反映不出放松二套房政策的意思，这点不能不让业界大失所望。杨红旭认为现在应该对购买第二套房子的所有家庭都给予大幅优幅，对三套和三套以上购房者依然控制。
税收政策应尽快回到2005年前 增值税免征营业税宽征
“将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。”杨红旭认为这条政策值得称许，但力度不够大，还没有10月22日“上海14条”的力度大，上海规定：“个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税”，“个人转让自用2年以上、并且是家庭生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税”。杨红旭认为，现在税收政策应该尽快回归到2005年之前：个调税、增值税免征，营业税宽征。
中央救市重在于救需求稳市场，而非救开发商
第三条措施：“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。”
杨红旭指出这条有点新意，以前中央的救市政策全针对扶持需求，现在对供给也有所支持。尤其是对开发商的合理融资及优质企业的兼并重组提供融资服务。接下来，要看商业银行的行动了，目前商业银行对房地产开发贷的风险很谨慎，惜贷心态严重，央行和银监会如何引导或督促他们行动，这中间的弹性可就大了，效果也难以很好的控制。
同时，杨红旭提醒大家“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售”。这一句表明政府还是在提醒开发商认清市场短期难以回暖的事实，让他们尽快降价促销，彻底放弃高房价、高利润的幻想。再次表明，中央救市重在于救需求，稳市场，而非开发商。
最后，杨红旭强调，此次国务院会议结果力度非常有限，实质性救市措施太少，尤其是众望所归的“二套房贷政策”基本上没有放松，让人感到非常遗撼，要想让改善性需求者如中央经济工作会议所期许的那样——放弃观望，基本上不现实。
2.4亿元资金抢入房地产股
昨日,两市的总成交金额为1047.2亿元,和前一交易日相比增加230亿,资金净流入约31.4亿。昨日总成交金额有放大现象,主要是在电力设备、农林牧渔、商业连锁、旅游酒店等板块,而强势板块如券商、银行、煤炭石油又冲高回落,再现板块轮动。上证指数涨0.09%,收在1976.8点。我们认为地产板块仍可关注,从上证指数的波浪结构来看,目前是在走1664-2100点之后的调整浪,从2100到目前的1907.8为小A浪,而从1907.8至今为小B反弹,目标在2030左右,然后仍有C浪。今日仍将上攻2000点,可以在该2000-2030区间抛出涨幅较大的股票。
昨日资金成交前五名依次是:上海本地股、地产、银行、医药、中小板。
资金净流入较大的板块:农林牧渔（+3.9亿）、上海本地股（+2.7亿）、医药（+2.6亿）、地产（+2.4亿）、通信（+2.3亿）。
资金净流出较大的板块:无。
各板块资金净流入较大的个股情况:
房地产:该板块昨日有约2.4亿资金净流入,净流入较大的个股有:新湖创业(600840,股吧)(600840,股吧)、泰达股份(000652,股吧)(000652,股吧)、创兴置业(600193,股吧)(600193,股吧)、深振业Ａ(000006,股吧)(000006,股吧)、ST中房、名流置业(000667,股吧)(000667,股吧)。
医药:该板块昨日有约2.6亿资金净流入,净流入较大的个股有:上实医药(600607,股吧)(600607,股吧)、天坛生物(600161,股吧)(600161,股吧)、双鹭药业(002038,股吧)(002038,股吧)、金宇集团(600201,股吧)(600201,股吧)、四环生物(000518,股吧)(000518,股吧)、*ST潜药。
通信:该板块昨日有约2.3亿资金净流入,净流入较大的个股有:中国联通(600050,股吧)(600050,股吧)、中兴通讯(000063,股吧)(000063,股吧)、华夏建通(600149,股吧)(600149,股吧)、TCL 集团、烽火通信(600498,股吧)(600498,股吧)、高鸿股份(000851,股吧)(000851,股吧)、中卫国脉(600640,股吧)(600640,股吧)、金马集团(000602,股吧)(000602,股吧)。
上海本地股:该板块昨日有约2.7亿资金净流入,净流入较大的个股有:中船股份(600072,股吧)(600072,股吧)、上实医药、海欣股份(600851,股吧)(600851,股吧)、华夏建通。
农林牧渔:该板块昨日有约3.9亿资金净流入,净流入较大的个股有:荣华实业(600311,股吧)(600311,股吧)、红 太 阳、金健米业(600127,股吧)(600127,股吧)、北大荒(600598,股吧)(600598,股吧)。(广州万隆)
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