《角策》节目进行中
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主持人梅冬：纵览都市地产，细听专家角策。大家晚上好，欢迎收看今天的《都市地产·角策》，我是梅冬。
为大家介绍今天参与《角策》的两位嘉宾：程雨清，深圳一帆风顺房地产有限责任公司老总，扎根长沙市场多年的资深地产人士，而且你的盘长沙卖得据说相当不错，一会儿再细说；另外一位美女是来自955电台《看房班车》房顾问，名叫黄莺。今天在电视里面带领大家好好看盘，好不好？
黄莺：好的。
主持人梅冬：欢迎两位！长沙2008年的房价会软着陆吗？关注2008年，我们还是要从这个月开始，11月的长沙楼市非常的火暴，但是深圳和广州是不是出现了降价？
程雨清：是的。
主持人梅冬：是不是真的？
程雨清：是真的。是这样的，深圳房价经过上半年的僵持，上半年涨了一段的价格僵持了一段时间以后，上个月其中开盘的两个项目，是深圳卖得的两个项目。我们分析一个项目是中心区，还有一个是靠近海边，有180多套房子，是福田区，开盘以后号称当天卖了90%多。据我们自己了解，深圳五星超豪华酒晔侨瞎毫?0多套。
主持人梅冬：说明了什么？
程雨清：说明深圳的楼市并没有他们说的火暴。在深圳6000元的楼盘真正才是一扫而空，因为旁边都是卖8000元/平米以上，甚至10000元/平米的。
主持人梅冬：是不是位置太差了？
程雨清：不是，出了关大概半个的。
主持人梅冬：深圳的房子有一个的特点是现房，房子盖好了再让消费者来买。
程雨清：那是真正的买房看得见，房子里面有什么缺陷什么都看得见，甚至装修都做好了，进去就可以做了，毛胚房也整理干干净净，买了以后随时可以进去装修。
主持人梅冬：盖了一半或者7层以上的房子不能卖？
程雨清：即使批了卖，消费者也不会买。现房的销售大家看得见，更实在，期房的个别楼盘也有。
主持人梅冬：是豪华盘？市场预期比较好的吗？
程雨清：那些也不是提前销售，是搞会员，先进俱乐部再说。
黄莺：据我所知，万科这次也降价了，周边卖12000元/平米，它卖9000元/平米，这次销售得也不错。
深圳一帆风顺房地产有限责任公司老总 程雨清（左） 梅冬（右）
主持人梅冬：要么先不卖房子，要么先弄会员，要么价格低一些的。11月份的房地产市场对长沙来讲却是高潮迭起啊。11.11光棍节开盘的特别多，我刚刚摆脱了这个可怕的节日，在这个节日非常怪，大家都选择在这一天结婚、买房，而且在这一天连续开了四个盘，而且是期房。按照它的规定盖了7层可以卖了，我们来看一下它的VCR。
配音：本期观测楼盘：
星城世家2期，人民东路芙蓉区政府对面，均价5200元/平米，大户型为主；
五一大道202，五一广场西侧，均价7000元/平米，大户型为主；
汇城上筑，二环线雅塘村，均价4000元/平米，大、小户型均有；
世景华庭，万家丽北路，均价2350元/平米，小户型为主；
四个地段，四种价位，分别代表了长沙楼市高中低三类盘遍地开花的布局特征。11号开盘当天，人气最为火暴的当属价位的世景华庭。
购房者：早上来抢了一套。
开发商：这次推出多少套，当天全部卖完。
从记者当天走访的四家新开楼盘看，无论是远在星沙有着价位优势的世景华庭，还是位居中央价格不菲的星城世家2期、五一大道202，开发商反馈的销售信息都是惊人的一致。
购房者：当天全部卖完
同期：所剩不多，投资性70%。
同期：汇城上筑
看来新开楼盘持续热销的局面还在延续，问题是，既然广州深圳楼市已经出现了降价的趋势，大家为什么还要急着购房呢？
购房者：怕房价涨啊，
配音：问卷调查也应证了这样的结果，（图表）根据11号当天在4个楼盘发放的40份调查问卷显示，不管价格涨跌都买房的人占到了统计人数的60%，超过了40%论价而退的购房者。
配音：连夜排队拿号，开盘即售完，一套几十万、上百万元的商品房，就像买便宜货、处理品一样排队抢购，这样的局面还会持续多久？消费者真有这么强的购买力吗？
主持人梅冬：好的，刚刚看到了这么多盘，买房是动辄几十万，多则几百万了。
程雨清：现在30-40万元/平米的房子根本看不到了，30-40万元/平米的可能只有小户型了。
黄莺：五一大道202当天就卖完了。
主持人梅冬：生活在这个城市里面的人，看到那么多的人可以去买房子了，外地人觉得长沙的房子非常便宜，赶紧入市。
黄莺：是啊，很多外地人在外面买不起房子，然后看到长沙的房子很便宜，就跑过来，买个三四套的都有。
程雨清：有的是来投资的，有的是自己在深圳、广州打工的，回来一看还有7000元/平米的房子，赶快买吧。
梅冬（左） 955电台《看房班车》房顾问 黄莺（右）
主持人梅冬：在信息时代，人们对价格信息反馈得是的，是最敏锐的。在万家丽北路就有4个盘在11月份同时开盘，你看星沙的世景华庭，那个项目的销售营销组织能力非常棒！我非常佩服，现场800多人啊，那天开盘我去了，在那里做主持，他们是通过摇号的方式来做的。
程雨清：我估计是你在那里，大家都不愿意走了。
主持人梅冬：哈哈，没有没有。摇号的方式好象目前对长沙的房子来说是比较有效的方式，但是不是的方式，是拿到编号了的人，来摇可以购房的人的号码。这个营销方式非常棒，已经把消费者垄断在这里了。
黄莺：开盘的时候，我也去过几个楼盘，我觉得通过摇号摇到号子的人，非常的开心啊！那些抽到号子的人，真的象中奖一样的蹦到台上去的，可见长沙的房子真的是卖得不错啊。
程雨清：是啊，有的人交了定金都还怕买不到房子，一看摇到号子了，非常的开心啊！可能那个时候给他一万元都不会那么开心的。
黄莺：现场感觉非常的紧张。
主持人梅冬：我从头看到尾，为什么那么多人那么虔诚的等，但是有个情况出现了，大家都看好的3栋的房子没有了，后面的人就觉得他没有必要再来买了。那我就怀疑他的动机了，如果3栋没有了，你还可以买4栋啊，如果你真的是需要房子的话。那么，可见投资的是占了大多数。
不知道五一大道202怎么样？
黄莺：我去看过，它开盘的时候只卖20层以下的房子，202只有两栋，它不可能分那么多期，据说当天90平米的房子就只剩下2套了，而且是低楼层的。
主持人梅冬：价格是7000元/平米。
黄莺：7000元/平米起价，你买一套90平米的房子，至少65万。
程雨清：所以，这个房价已经很高了。
主持人梅冬：按照陈总的话来说，长沙买7000元/平米的房子的人这么多，说明长沙的房价还没有到顶。
程雨清：对，五一大道202可以说20层以下不算江景房，前面还有这么多的地方，还会有楼盘出现的。
黄莺：它现在只是西边没有房子，还可以看到江景，3-5年以后说不定在它的西边建了更高的房子呢？
程雨清：那不会，江边有限高的。
主持人梅冬：长沙在等香格里拉入驻！
程雨清：不用担心，江边是有限高的，我想它的90平米的房子应该是很好卖的。
黄莺：两栋都没有通风，而且是南北围合。
程雨清：这种房子买了肯定是投资。
深圳一帆风顺房地产有限责任公司老总 程雨清（左）
主持人梅冬：对，70%-90%先卖了，剩下的几个就赚大发了！最重要的是顶层，长沙人买房子特别看中顶层，一个是通风好，二个是视野非常棒！你走到自己的顶层花园看的话，我估计是寸草不生，长什么吹掉什么！象龙卷风一样的！
黄莺：而且曾经有楼盘起过这样的名字，“伸头江景房”。你必须把头伸出去，才能看到江景。
主持人梅冬：所以，不管是长沙本地人还是外地人来长沙买房，大家都是买预期，在买一种享受。
程雨清：还不完全是买预期和享受，现在买房虽然各个楼盘都讲究生活品质、楼盘品质，我觉得现在买房更多的是买“恐慌”。
主持人梅冬：再不买就买不起了！怕再涨价！是啊，要是再涨怎么办啊？没钱也先买套小户型吧！
黄莺：就拿五一大道202来说，它的户型，如果按20年还贷的话，每个月要还2700多啊，它的资金怎么也还不了贷啊！
主持人梅冬：难啊！公司租肯定小了，住的话也难租那么高的租金啊，基本上要是环境和配套，中央空调等物业没有跟上去的话，很难租高价。我们说了这么多的盘，有一个很亮眼的地方，你知道是哪里吗?lt;/p>
黄莺：万家丽路。
主持人梅冬：对，一号线已经定在这里了，可能地铁线、轻轨线可能都会在这里出现。
程雨清：对，它现在是号称三湘号线了，东边是可以放马跑的地方，那个地方比较平，地也比较多，象河西有山有水，当然有山有水也是它的资源。
主持人梅冬：我们亲切的称呼它是“捞刀河平原”，黄莺你做电台，肯定很多朋友打电话给你。
黄莺：现在是万家丽路南边和万家丽路北边朋友们关注得比较多一些，万家丽北边有三个楼盘在开盘，世景华庭、红树湾、圆梦完美生活，还有好望谷也在等着开盘。但是，我觉得圆梦完美生活的宣传做得非常好，是月湖往北两公里，接下来要开盘的楼盘也在用这个宣传语，大家就觉得概念都差不多了。
主持人梅冬：大家现在都不用广电了！用湖的概念非常多，咸家湖、月湖等等。
程雨清：因为，长沙是山水洲城，有山有水，长沙人已经习惯有水了，有个湖的概念好多了。
主持人梅冬：这里给人的想象空间就是这么多的土地，将来怎样营造这里的环境？如果造一个巴厘岛的风情在这里，那是多么好的感觉啊！
程雨清：西式园林比中式园林造价要低一些，不象中式还要亭阁什么的。
955电台《看房班车》房顾问 黄莺
主持人梅冬：黄莺，你的朋友们在一起大家集中关心的问题是什么？
黄莺：最关心的是万家丽北路的生活配套。哪怕现在红树湾有2800元/平米的房子，都还能接受，但是生活配套什么时候能够配起来，下楼就能购物，买东西吃，幼儿园、小学、医院等等很多要求。
主持人梅冬：对。说到深圳，关外的房子肯定便宜一些。长沙叫环外，环外便宜多了，也就是三环以外。其实，价格上不用多说，在环外和环内的盘都没有超过3000元/平米的。
程雨清：是的，在那个地方，要么象万科一样的搞一座小城邦，里面有医院、学校，什么都给你配上，这样的话可以。但是，现在来看，长沙的土地是一块一块的卖，都是一个一个的开发商弄，自家弄自家的。这样的话，为什么那么多观众给黄莺打电话问配套，因为这样卖的话，大的市政配套就势在必行。
黄莺：我是这样认为的，因为万家丽路很长，有北端、南端，现在最关注的是北端，因为北端的价格是的。我觉得，万家丽路北端这一块还好，只不过没有学校和医院，一般人在那里居住还可以，问题是这个板块有点象一块洼地，跟外界的联系不够，有一种城乡结合处的感觉。
黄莺：对，如果把这条路拉通了，可以不绕环线了，我觉得会更好。
主持人梅冬：而且万家丽路的路拉通了以后，这个地方将会非常非常了不得啊！
黄莺：广北！
主持人梅冬：对啊，开福区称要打造中国最宜居的城区啊！现在是打出了城东板块的口号了，以前城东板块可是鱼龙混杂地段啊！是最复杂、最乱的地方。以前，大家想象不出来，这个地段成了贵族成群居住的地方了。
VCR：
东城板块——一个被制造的贵族领地
板块范围：以芙蓉区政府为轴心，以人民东路纵横向发展的大型居住圈
标杆楼盘：芙蓉苑、星城世家
板块个性：一个被制造的贵族领地
竞争法宝：一个聚居着众多号称"高尚住宅"的板块，自然多了许多贵族气息，因为贵族是比较纯粹的一族
仿佛在一夜之间，人民东路板块成为了焦点并戴上了"贵族"的皇冠：2003年伊始，水云间破土动工，接着，长房房产携手浙江南都、仁和地产相继在此排兵布阵。之后又相继有打着“国际社区”旗号的世嘉·国际华城、锦湘·国际新城开盘，以打造亚华·香舍花都一炮而红的亚华置业也在此推出银港水晶城。
程雨清：我是2003年开始做锦绣中环，是3700元/平米的起价，那时长沙人觉得好高，现在一看在那个地方3700元的起价太低了！到后来，特别是今年的价格简直是狂飙啊！
主持人梅冬：长沙今年的价格没法强调它，过去大家老说一定会涨，一定会涨。
程雨清：但是，观众不相信，认为你是在炒。2006年年底，我不敢估价了，现在的房价看不懂了，今年涨得太快了。
角策节目现场
主持人梅冬：我们来估计一下万家丽沿线，你估计这条路开通以后，会出现什么样的变化？
程雨清：这一条路变化的还是开发商的开发量，开发量上去以后，人进去以后，市政配套早晚会跟上，它不跟上这么多人会要求它跟的，是民生问题，一定要解决的。现在，很多人在那里买房子，资金不是很充足的，当然还是比较合适的。以前，李嘉诚说房子是地段地段还是地段，对消费者来说价格价格还是价格。
黄莺：万家丽路发展了有7年，我觉得最重要的还是北端，南端的路修得比较好了，靠人民东路那边的楼盘都带动起来了，最重要的是万家丽路继续往北边延伸。
程雨清：一样还会修的，人都过去了，人过去以后势必这一片区会要形成。但是怎么说呢？我现在感觉长沙哪有这么多人买房啊？这么多楼盘在卖，价格还哗哗的往上涨，到底还有多少人要买房子啊？我估计到北边买房子的是真正要买房子的，再往市区买房子的可能是40%-50%的人买房子，剩下的可能是投资的，投资的性价比是高，但是也要看眼光了。你看五一大道202，还有市中心的小户型，涨到7000-9000元/平米的房子，外来投资者买要多一些。
主持人梅冬：陈总真是摸到消费者的心里了，而且是八九不离十了。现在买房的，一定是需要买房的，而且真正要买房子的肯定会选择价格比较适中的。
黄莺：世景华庭本地人买得多一些，是为了住的。五一大道202就不一样了，真正的购房者没有来，他在外地，也有可能是从深圳过来，我要在这边投资或办公，这样的外地人过来买房比较多一些，还有年长者给子女买的。
主持人梅冬：黄莺有没有带朋友到五一大道202买房？
黄莺：有，因为我看中了那个地段，去了后在售楼处发现销售表格中，全部贴上了红色标签，显示房子已经全部销售了，售楼小姐也说没有房子了，但是之后，我朋友却接到售楼小姐电话，电话里面还恭喜我的朋友，说现在又有几套房源，是别人退的，（多是一楼），快来抢啊，不抢没了，但我朋友在房屋登记网上明明看到，五一大道202还有很多盘都是绿色，也就是根本没有销售。
主持人梅冬：谎言啊。
程雨清：为什么现在谎言这么多呢？跟房价有关，如果房价接近真实了，那么谎言就会少了，大家这段时间根本看不懂房价，房子越来越贵，人们的期望值也越来越高，人恐慌的时候，就有了“买涨不买跌”的心理了。
主持人梅冬：观众朋友，刚才我们探讨了关于楼市是什么原因造成的火暴，陈总，您觉得楼市火暴还会持续吗？
程雨清：我认为还会持续，据我估计长沙的房价还没有到临界点，为什么会火暴也就是这个原因。包括消费者也罢，包括进来投资的人也罢，他们都是看准了，为什么会看准？跟同样的城市比，在那个房价的基础上减2000元，也就只有临界点。深圳的情况就是这样的，深圳季度的房交量已经比往年减少了，毕竟开发商开发房子要钱，银行要还贷，资金压力在那里。所以，不得不把房价降下来，这样价格就回落了。
主持人梅冬：那么，长沙的房价会不会持续火暴？稍候我们再来策。
主持人梅冬：观众朋友们，欢迎您继续收看《角策》。黄莺，是不是经常在节目中跟朋友聊房子？
黄莺：对，经常聊，可能我跟购房者打交道特别多，长沙房子均价4500元/平米，在他们心里还不是的价格，感觉还会涨，那我咬咬牙，忍痛从父辈那里拿点钱，买房子。但是，我如果不忍痛的话，如果父辈那里透支都不够了？要透支祖辈了那怎么办啊？
程雨清：其实这是心理作用。市场也有原因，材料在价格、石油在价、粮食在价，什么都在涨，就是工资没涨。
黄莺：我觉得地价和房价涨没有必然的联系，开发商从政府那里拿地，再开发来卖的话，我觉得价格上肯定是差不多的，我认为应该还是由需求来决定的。
程雨清：地价会带动房价的，都有成本的问题在里面，象税金啊，都在涨，当然它涨也有个度，我就觉得今年年初涨得太快了。
主持人梅冬：我们做节目这么久，还没有谈过一个消费者关心的话题，就是消费者的态度。大家都说会涨，也没有分析原因，大家看你买，我就买。
程雨清：对，看房子涨得这么快，赶快搞点钱买房，就象黄莺说的，透支父辈还买得起，再过一段时间再涨的话，会挖祖坟了。
黄莺：对啊，是最后的稻草了。
程雨清：也就是最后的稻草抓不住的时候，房价就会僵持了，房价僵持的最重要的表现是销售量的僵持，销售量开始往回落的时候，房价就差不多会开始往回落了。
主持人梅冬：是的，陈总现在还在笑，等到回落的时候，您肯定会笑不出来了。
程雨清：是的，大家看现在的股市，今年年初是什么样子？现在人们都是垂头丧气了。
黄莺：一套房子，按照一般的道理来说，房子也是商品，感觉象去商部买房一样，我随时去应该随时有，可是现在的情况是，我平时去都买不到房子，必须等到开盘，但是开盘是什么局面啊？都是500-600人在那里等啊。您说深圳那边是卖现房，随时去随时有，我可以去看看，去比较一下，但是在长沙根本是没有办法比。
主持人梅冬：长沙人选房是1：3的选，价位长沙也是。
程雨清：同等发展城市的话，长沙的房价不说吧，也是的后三名了。
主持人梅冬：好象是有点悲观的感觉，你认为这么低的情况还已经快接近临界点了？
程雨清：快了。
主持人梅冬：你的数据理由是什么？
程雨清：数据理由是同等城市，他的房价减2000元就差不多是长沙的临界点了。象深圳的购买力那么强，外来人口那么多，长沙的外来人口也多，但是肯定还是比深圳差很远，从它的整个人口结构、市场发展，以及和同等城市价位相比的话，长沙的房价也就是8000元/平米的中心区了。
黄莺：现在央区已经有这么高的价了，五一大道202、湘域中央。
程雨清：但是，根据走势至少要冲到10000元/平米，就是根据我的数据理论再加2000元/平米，冲到10000元/平米，当达到11000-12000元/平米的时候，再开始持平，回落。
主持人梅冬：长沙这么好的省会城市，这么好的江、这么好的洲，连10000元/平米的盘都没有，当然你不是卖给老百姓，总会有人来买吧。象上海的汤臣一品，它就是专门卖给外来人的，卖给富翁的。长沙搜房网上的博客里写到：一些开发商歪曲宏观调控意图和土地、信贷政策，抛出“地荒论”、“紧缩论”，刻意描绘所拥有地块的“”预期和投资前景。在销售时，用"捂盘、囤房"等方式，制造开盘即售罄等“销售奇迹”，人为提高楼盘价格操纵楼市。甚至通过代言人在媒体上传达不确定信号，误导社会产生恐慌性的上涨预期，引导消费者盲目跟风，制造追涨需求。
这个网友写的东西感觉话是比较尖锐的，如果有这样的人跟你打电话聊的话，你们是怎样看待的？
黄莺：会有，尤其是本土人有这样的感觉。就今年，涨得这么快，原来找2000元/平米左右的房子还找得到，现在是找都找不到了，不光是难找，就算出来了，也是一句话“卖完了”！
程雨清：我有段时间做电台房产节目的嘉宾，那段时间感觉到了很多消费者不满，可能电台比较方便一些。
黄莺：虽然说电台比较方便，但是从一个侧面说明，大家觉得这个价格涨得太快，或者是说价格出现了不合理的因素了。
程雨清：这个价格从前年开始，大家已经觉得它不合理了，为什么到今年还在涨？而且自己都在往那里跑？因为，就象一个火车头一样，已经把整个火车带动起来了，你不得不跟着它跑了。
黄莺：以前，说长沙2000元/平米的房价很低，说是长沙的收入低，还有的把收入都忙在娱乐上了，但是现在很多人算帐，可是现在就算撇开娱乐开支，什么都撇开，买房还是紧巴巴的呀！
主持人梅冬：对，都不去娱乐了，都不唱K了，都开KTV了！
程雨清：哈哈，其实就算是捂盘吧，它也不可恨。现在是市场经济，市场经济不可能是计划经济，有多少房就卖多少房，买卖是自愿的，关键是看它这一桶金子挖得好不好？捂盘不可能。
黄莺：合理捂盘.
程雨清：哈哈，如果你捂得不好的话，那真的是一桶金子就缩水了。
黄莺：我觉得捂盘对开发商是一种损害。
程雨清：你说要是开发商出来说，大家不要买房了啊，消费者会相信吗？有实力的开发商反正有钱，他专心致志的把园林做好，把景观做好，不怕你以后不买啊！
主持人梅冬：你要把控好这个度，过了就发烧了，低迷了也不少。今天讨论的是楼市2008能不能软着陆的话题，我们是从07年下半年开始分析的，两位，我们的时间到了，我们下一期再来接着策。
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