[摘要] 房天下新房网网尽天下新房全部主题楼盘>>热点专题>>上半年长沙房地产市场直击引言：长沙为典型的内陆城市，人口增长一直保持在一个较低的水平，2005
上半年长沙房地产市场直击
引言：
长沙为典型的内陆城市，人口增长一直保持在一个较低的水平，2005年末全市常住人口约634万，户籍人口占总人口的97.2％，外来人口数量极少，人口流动性不强，且增长速度缓慢，表明长沙在吸引外来人才上，由于地理位置束缚，略显乏力。农业人口占户籍人口的比重较大，达63％，表明城市仍处于由农村向城市快速转变过程中,这将是个长期过程。但随着国家中部崛起战略的实施，长沙通过加速长株潭经济一体化、实现大长沙城市群的快速发展，使自身成为中部的中心城市，房地产行业也将随着长沙城市化进程的进一步发展而进入一个黄金发展机遇时期。
随着长沙城市发展空间将向周边拓展，长沙房地产开发投资量保持快速增长，但由于城市化进程和城市人口增长缓慢，住房需求客户规模增长较为缓慢，需求比较理性，导致长沙2006年上半年房地产市场并未出现同期其他城市的那种“异常火爆”，发展速度较为平稳，甚至还略显“冷清”。
表1 房地产开发投资稳步增长
（数据来源：长沙市统计局/泛城）
房地产开发投资稳步增长
长沙1-5月房地产完成开发投资额为91.59亿元，较去年同期增长15％（见表1），平均每月开发投资额基本上都保持在20亿元以上，增速较为平缓，且由于受国家宏观调控政策的影响，长沙房地产开发投资额增长幅度自2005年逐步回落，增长速度趋于健康合理的水平。房地产开发投资的稳步增长表明城市经济处于平稳发展状态，城市建设重心和外来资金逐步有序的转向房地产市场，众多省内外投资者甚至外资企业看好长沙房地产市场发展潜力，对进入长沙房地产市场抱有较强的信心。香港和记黄埔、深圳振业集团和深圳鹏基地产等外地品牌开发商都已纷纷在长沙置地开发。
长沙1-5月商住用地交易面积约为193万平米，成交金额17亿元，较去年同期分别下降14.4％和4％，在房地产开发投资量的稳步增长下，土地购置费的降低，表明房地产开发商把主要开发投资资金都投入到对已购置土地的开发建设上，因此可以预示未来半年到1年的房地产市场商品房供应量也将呈稳步增长态势。但由于土地成交的减少，也存在着未来2-3年房地产市场的供应量有所下降的风险。
销售面积增长不显著，季节性差异显著
据长沙房管局公布的数据统计，长沙2006年1-6月商品房销售面积共338.74万平方米，与去年相比并没有明显增长，由表2可以看出，长沙房地产市场商品房销售受季节性气候影响较为显著。3月的梅雨季节，7、8、9月的烈日炎炎，12、1、2月的严寒都对市场带来一定的影响，由商品房月销售面积可以看出，4、5、6、10、11月为销售旺季。而今年新项目有60多个，竞争较为激烈，为抢占有利市场形势，都争先开盘，导致今年3月就提前进入销售旺季。
把握长沙商品房销售市场的季节性差异显著的特征对选择项目销售时机有重要参考价值。随着7、8、9月的烈日炎炎的到来，许多项目纷纷赶在销售淡季来临之前正式开盘，如6月25日一天就有绿城桂花城、长沙玫瑰园、美林银谷和麓谷坐标四个大盘开售，但销售情况不是很理想。
（数据来源：长沙房管局/泛城）
开发过于分散 缺少热点集中区域
从各区域看，长沙2006年1-5月商品房销售较为平均，芙蓉区、雨花区、岳麓区、开福区、天心区分别占了24％、23％、22％、19％、12％（见表3），而且各区域都有几个开发热点，缺少热点集中区域。芙蓉区房地产开发主要集中在市区、人民东路片区和体育新城片区，开福区主要集中在金鹰城片区、洪山公园周边和区政府周边，天心区集中在城南片区，雨花区集中在雨花亭和东塘片区，岳麓区则是全区开发。客户较倾向于就近置业，所以开发的分散使得客户也较为分散，无法形成规模气势炒热市场，使市场略显冷清。
（数据来源：长沙房管局/泛城）
销售价格增长缓慢
2005-2006年上半年长沙市商品住宅销售均价整体缓慢增长，局部呈振荡增长态势，价格整体处于一个比较合理的区间——2000-3000元/平方米（见表4），预示未来长沙房地产市场已步入健康的发展周期，房地产市场泡沫较少。长沙住宅市场总体价格的区间级差不大，与更为成熟的京、沪、穗等地的房地产价格级差相比，长沙的住房价格结构呈现明显的扁平形态；从单价上来看，与各省会城市房地产价格相比，长沙房地产的价格处于省会城市中的低位水平，随着中部崛起战略实施所带动长沙经济的发展，未来长沙房地产市场具备很大的潜力。
从表4可看出长沙各区的销售均价差异较显著，价格的芙蓉区与的岳麓区相差1000元左右，造成这种情况主要由于：芙蓉区是长期以来长沙人心目中的核心地块，商贸繁荣，仍然吸引着多数购房者，最近还推出了大量的高档商住楼，使整体价格保持高位；而由于湘江仍然是长沙居民心中一个分界线，多数居民依然认为湘江以东为市区，湘江以西为郊区，虽然长沙市政府西迁，并有意将河西打造成长沙的“浦东”，但居民对河西的区域认可度还需一个长期的过程，致使岳麓区仍然是房价的一区。
（数据来源：长沙市建委/泛城，1月成交较少，数据略去）
各区高档住宅价格均衡
由表5可看出，2005-2006年各区别墅、高档公寓的销售价格比较均衡，均在3000-3500元/平方米间浮动，随着长株潭经济一体化和省政府南迁，近年长沙城市中心不断南移，为城南的天心、雨花两区的带来了一个开发热潮，高档住宅不断涌现，如目前城南板块推出的长沙奥林匹克花园、中江国际花城等，大多数项目均价都超越3000元/平方米，下半年开盘的融科三万英尺预计售价将突破4000元/平方米，从而带动两区的高档住宅价格走在全市的前列。
（数据来源：长沙市建委/泛城，1月成交较少，数据略去）
“国十五条”影响并未显现
国务院出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》6月1日正式实施，7月12日《潇湘晨报》率先报道了建设部的新细则，明确了套型面积的定义，以及按总量与项目相结合的原则，执行90平方米以下占70％的政策。调控开始后，长沙市商品房成交量与往年此阶段的走势相当，5月商品房的成交量为49.28万平方米，6月因为是传统的销售旺季，成交量走高，达85.53万平方米。且根据泛城对长沙各主要在售项目调研数据分析，自6月份以来各主要在售项目的来访量、销售量和价格并未出现明显波动。
营销手法快速提升
户外广告、报纸和杂志广告等传统手段现已无法完全应付日益激烈的市场竞争以及客户挑剔目光，长沙上半年大多数大盘都是外地品牌发展商开发项目，如长沙比华利山、长沙玫瑰园、卓越蔚蓝海岸等，这些项目多将先进的营销概念引入长沙房地产市场，营销手法多通过采取定向高端客户加创新营销手段的营销策略来刺激市场，突破消费者观望心理，达到市场破冰效果，如长沙比华利山与银行合作的高端客户推介会，也是项目在高端客户群体中迅速提升知名度和口碑；长沙玫瑰园和卓越蔚蓝海岸组织准业主们分别去广州、深圳参观其开发的项目，让客户对开发商和项目本身增强信心，树立开发商和项目的市场口碑等。
预计商品房开发走向市场化 下半年供应稍紧
长沙下半年新盘的供应量不大，预计受调控影响，大多数准备在下半年提前面市的楼盘的报建开发工作将相对延缓，这些楼盘可能因此推迟半年左右的时间面市，将造成下半年市场供应进一步短缺。
此外，受宏观调控影响，预计未来长沙商品房将走向真正的市场化。经济适用房占据住宅供应的相当比例是长沙市场的一大特点，虽然此比例在近年呈下降趋势，但仍占有相当份量，过往供应的经济适用房均具有地段好、户型大、价格低等优势，在一定程度上影响着商品房的价格和发展。新政出台，套型面积90平方米以下占总量（结合项目）的70％，政府为了的平衡，估计未来供应的经济适用房的套型面积将尽量限制在90平方米以下，使此部分住宅真正面对中低收入家庭。而占30％的大户型开发将尽量让步给商品房，商品房将走向真正的市场化。
（ 泛城房地产顾问（深圳）有限公司 孙晓辉 ）
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