[摘要] 注：本着对研究工作谨慎认真的态度，同时数据收集以上月最后一日为标准，以及对上月市场进行分析工作，因此中房指数住宅片区综合指数月报以当月发布上月报告为准。典型片区：麓南板块、市府板块、河西新中心区、滨江
注：本着对研究工作谨慎认真的态度，同时数据收集以上月最后一日为标准，以及对上月市场进行分析工作，因此中房指数住宅片区综合指数月报以当月发布上月报告为准。
典型片区：麓南板块、市府板块、河西新中心区、滨江西岸、金鹰城板块、上东板块、人民东路板块、新南城板块、体育新城板块
典型样本：长沙阳光100国际新城、长沙卓越•蔚蓝海岸、美林银谷、景秀江山、金鹰城•圣爵菲斯、住友•上东印象、星城世家、长沙奥林匹克花园、美林景园
一、综述
2005年长沙市房地产市场尽管受到宏观政策调整等系列影响，但仍保持稳定发展。以3月17日央行调整个人商品住房贷款利率为起点，以随后出台的“国八条”为标志，长沙市房地产业进入了一个调整发展的新时期。在国家宏观调控政策的影响下，长沙房地产市场投机苗头得到抑制，普通住宅商品房政策优势初现，商品房交易量大幅增长，商品房价格涨幅平稳。
2005年12月份长沙市商品房销售均价为3109元/平方米，价格指数1046点，较上月上升60点。2005年长沙商品房均价3030元／平方米，同比上涨10.67％，共成交商品房56755套，同比增长46.76％；成交面积639.02万平方米，同比增长41.94％；成交金额169.79亿元，同比增长71.2％，增幅明显。随着中央稳定住房价格各项调控政策的逐步落实，长沙市房地产市场正朝着遏制投机、控制投资、引导合理消费、稳定房价的预期目标健康发展。
据预计，2006年长沙房地产市场预计需求500万平方米，房地产发展前景广阔。但商品房结构需要调整，价格较高、面积较大的高档住房将有可能出现价格微调，而价格较低、面积较小的中低档住房、商业用房价格将稳中有升，总体城市商品房价格将继续保持上涨态势。
二、长沙区域典型住宅综合指数分析
麓南板块—综合指数
片区综述：麓南板块本月房价指数走势回暖，在11月份小幅下降后，12月份价格指数1024点，较上月上升29点。长沙阳光100国际新城本月销售业绩不俗，12月25日星语林•汀湘十里展示中心开业。该板块品牌开发商云集，长沙阳光100国际新城、岳麓山公馆、香格里•麓山别墅、星语林•汀香十里等多个大盘呈逐步散开的共同竞争局面，这也是麓南板块楼盘旺销的主要因素。同时，独特的自然人文环境以及政府的大力支持，也是麓南板块房地产市场快速健康发展的重要因素。随着长沙楼市的不断升温，麓南板块已成为高档品质楼盘扎堆之地。
样本项目：长沙阳光100国际新城
样本要素：一期开始交房，在售工程全部封顶。
样本综述：该板块典型地产样本项目长沙阳光100国际新城位于长沙岳麓山大学城科技园，紧伴湘江风光带，占据了麓南板块的咽喉位置，集生活、工作、休闲、购物、餐饮、娱乐于一体，是由国内知名房地产品牌阳光100连锁开发的国际文化生态社区。长沙阳光100国际新城以其产品定位，坚持品牌推广、活动营销，加强配套设施建设，本月销售业绩不俗，成交主力户型是三房两厅与四房两厅。
市府板块—综合指数
片区综述：市府板块本月房价指数走势明显上升，12月价格指数1043点，较上月上升64点。该板块是岳麓区“一城、两区、四圈、四轴”规划的重中之重，是河西楼市中住宅价值相当高的一个区域。长沙卓越•蔚蓝海岸即将一期Ａ、Ｂ区即将封顶，竣工、玫瑰园一片热火朝天，这一新兴区域楼盘正在演绎一场异常激烈的竞争，消费需求及较好的环境是前期本区域形成热点的原因。有关预测，市府板块将在2006年进入实质性的竞争阶段，尤其是随着下半年众多楼盘的上市，很可能将出现集体井喷态势。
样本项目：长沙卓越•蔚蓝海岸
样本要素：一期Ａ、Ｂ区即将封顶，预计2006年4月开盘。“卓越生活圈”会员募集中。
样本综述：该板块典型地产样本项目长沙卓越•蔚蓝海岸集西班牙风情和新都市主义特色于一身，目前产品在长沙具有创新性和性，是2005年中国房地产百强企业深圳卓越集团集聚十年创造力，在成功开发深圳蔚蓝海岸的基础上的又一品牌力作。小区充分挖掘坡谷地题材及沿线绿林的自然资源，通过设计的整合，创造独特的具有“生态溪谷生活”特色的优雅居住环境，依山就势，将西班牙坡地建筑的精华融入到自然中，将坡谷的地形地貌发挥到。卓越•蔚蓝海岸以国际人居标准，整体展现的是一个既富有西班牙风情又独具新都市主义特色的大型人文社区，同时也是一个新城市中心低密度高绿化的景观交流社区。
河西新中心区—综合指数
片区综述：河西新中心区住宅市场较成熟，是河西楼市的高住宅价值区域，本月房价指数出现大幅增长，12月份价格指数1061点，较上月上升81点。2005年下半年以来，随着住宅消费日趋理性，打造高品质社区成为楼市的主流，刚刚被建设部授予“中国新城市住宅示范社区”称号的美林•银谷凭借其硬件设施以及星级酒店式物业服务等因素提升品质。随着板块住宅越来越成熟，河西板块的地价也呈一种上升趋势。该板块楼盘也将会在精品楼盘的带动下，实现整体楼盘素质的提高以及价值的逐步拉升。
样本项目：美林•银谷
样本要素：美林银谷•国际公寓VIP贵宾卡正式接受申请。
样本综述：该区典型地产样本项目美林•银谷位于城市新中心长沙市政府对面、市府生活圈核心区位，系美林地产成功打造“中国健身示范社区”美林景园之后的又一巨作。12月18日，美林•银谷召开产品及岳麓区商业发展说明会，向诚意客户介绍美林•银谷产品、服务、商业情况。美林银谷•国际公寓VIP贵宾卡正式接受申请，一期产品为国际公寓。美林•银谷创建城市中心标志建筑，是一个高标准的城市综合开发项目，集居家、商务、休闲、观景于一体的中国新城市住宅示范社区。
滨江西岸—综合指数
12月份，价格指数1045点，较上月上升54点
片区综述：滨江西岸本月房价指数有较大幅度的增长，12月价格指数1045点，较上月上升54点。滨江西岸是河西楼市中住宅价值的一个区域，该区楼盘具备了众多最适宜人居的优势与环境，在市场中，有相当高的消费需求。另一方面，据有关政府规划信息表明，未来几年长沙滨江区的亲水楼盘将会少之又少，目前，主要有景秀江山、湘许嘉园等少数楼盘。
样本项目：景秀江山
样本要素：销售90%以上，二期已全面交房。
样本综述：该区典型地产样本项目景秀江山是河西超大规模高尚精品物业，汲取“绿色、舒适、便捷、人性化”的后小康设计理念，荣获“2005长沙潜力的十大名盘”、“中国住宅100强”，是河西乃至长沙“城市原生态居住的典范”。 大道的正式通车、小区周边高科技园区、河西高校区，荣湾镇商业区等成熟生活配套，的自然环境，人文氛围浓厚。自2005年9月28日交房以来，目前销售90%以上，成交主力户型是三房两厅。
金鹰城板块—综合指数
片区综述：金鹰城板块本月房价指数小幅上升，12月价格指数1000点，较上月上升32点。2005年11月底通车的博览路，奏响了金鹰城板块路网全面升级的序曲，该板块资本集结以及含金量正强势蔓延。金鹰城•圣爵菲斯精耕细作造城3年终成正果，北京美林水郡以地中海风情让人耳目一新，金色比华利力图营造一个档次豪华社区，信远智邦打造浏阳河边750亩星月城，北京当代集团将斥资60亿打造节能省地型示范性住宅小区。在政府拓北融南战略的推动和星马新城快速成型之下，北城的优势和潜力开始被地产资本青睐，金鹰板块快速发展，正在成为长沙北城住宅市场新亮点。
样本项目：金鹰城•圣爵菲斯
样本要素：第五组团花样年华电梯公寓房销售。
样本综述：该板块典型地产样本项目金鹰城•圣爵菲斯位居金鹰影视文化城的核心腹地，由国际著名建筑大师彼特•多雅恩倾心设计，建筑人文风情传承法国历史名镇圣爵菲斯，是长沙特色的地中海风情豪宅社区。在金鹰城•圣爵菲斯，开放型的公共空间渗透整个楼盘，项目整体由金棕榈滩(18幢独立别墅)、音乐之声（44幢联排别墅）、罗马假日、飞跃彩虹、花样年华(21幢公寓)五大组团组成，获“2005中国和谐社区试点项目”、“2005年度十大健康住宅”特别成就奖。
上东板块—综合指数
片区综述：上东板块本月房价指数稳步上升，12月价格指数1040点，较上月上升40点。该板块市政、生活配套完善，对接城市动脉二环线，是城市建设南移东扩的前沿区域，周边云集了住友•上东印象、梦泽园、都市先锋等众多高档楼盘。显赫的地理位置、优美的环境和不可复制的自然资源，是这一区域生机盎然的内在动力。
样本项目：住友•上东印象
样本要素：项目销售完毕。
样本综述：该板块典型地产样本项目住友•上东印象坐拥烈士公园，静观浏阳河风景轴线，兼具了城市的物质与自然的精神，是近期出现的难得的精品住宅，虽是独栋建筑，体量也不大，但却影响着一个板块的发展格局。住友•上东印象以鲜明年轻贵族大旗在市场中表现极佳。目前，项目已销售完毕。
人民东路板块—综合指数
片区综述：人民东路板块本月房价指数平稳上升，12月价格指数1042点，较上月上升43点。该板块是长沙扩城的一个主要方向，近两年来，星城世家、西街•花园、世嘉•国际华城等楼盘次第亮相，人民东路板块成为长沙楼市代表性的板块之一。既与繁忙拥挤的市中心保持距离，又处于中心商业、生活、教育等配套设施的辐射范围内。随着圭塘河的修建、人民东路延长线的延伸，该区域将对整个长沙地产产生极大的拉动力与辐射效应。
样本项目：星城世家
样本要素：12月底交房，成交主力户型是三房两厅。
样本综述：该板块典型地产样本项目星城世家自推向市场以来，其新古典主义的建筑风格、的产品品质，尤其是其注重细节表现的典雅气质，引起了市场的热烈反响。在建筑上采用欧式新古典主义风格，整体气质雍容华贵，是以多层花园洋房和小高层为主的建筑形态的高档精品住宅小区；在景观的营造上则主张松弛相间、收放有序，特邀世界排名前三的美国泛易道公司全面负责项目的园林景观规划，倾情打造标志着长沙最经典的世家生活小区。
新南城板块—综合指数
片区综述：新南城板块本月房价指数涨幅居全市之最，12月价格指数1129点，较上月上升159点。该板块是目前长沙房地产最为活跃的区域之一，省政府南迁，长株潭一体化，众多项目呼之欲出。长沙奥林匹克花园12月底获兴业银行4亿贷款及一期雅典组团II区受热烈关注等现象，在一定程度说明了新南城板块作为长沙未来的CPD区代表着长沙城市发展主流方向的置业趋势。
样本项目：长沙奥林匹克花园
样本要素：雅典II区开始接受登记。
样本综述： 该板块典型地产样本项目长沙奥林匹克花园位于长沙中央政务区核心地段，是奥林匹克花园升级版的新生活样本社区。建成之后，将成为中南地区规模的“运动健康示范社区”。自去年面世以来，以其性的一流品牌，卓越的地段价值，完美的社区规划、超大规模的社区园林及独特的城市坡地建筑形态而领衔长沙新南城高端住宅市场，雅典I区开盘不到1月即告售磬，雅典II区广受消费者热捧。12月25日，兴业银行长沙分行贷款长沙奥林匹克花园4亿元人民币开发资金签约仪式在奥林匹克花园营销中心隆重举行。
体育新城板块—综合指数
片区综述：体育新城板块本月房价指数走势明显上升，12月价格指数1030点，较上月上升40点。该板块是政府“东扩南移”，强势发展的重点区域。湖南美林、浙江绿城、融科智地、湖南嘉盛、华菱置业等众多豪强构筑了一个声势浩大的“矩形方阵”，让体育新城板块逐渐成为城市中的新焦点。可以预见，在众多品牌开发企业的合力推动下，体育新城板块将成为一个生机蓬勃的发展区域，一批大规模、高品质的生态楼盘也将层出不穷。
样本项目：美林景园
样本要素：项目三期12月28日入住。
样本综述：该板块典型地产样本项目美林景园首创湖南体验式园林社区，独有的“原创架空层园林居住文化空间”，将引领长沙高尚住宅会所发展进入一个全新的领域。美林景园在长沙个开创性地提出体育地产概念，后期侧重于产品的优化和营造，很大程度上提升了体育新城的城市功能和形象，既是体育新城的个受益者、缔造者，也是个该区域发展的地产推动者。
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2005年12月
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