稀缺,是楼市中一个滥用的词汇。
实际上,一个产品要做到真正稀缺,必须满足两个条件:供给量相对较少,如果供给量太大,什么东西都容易成为白菜价有一定的必需性,至少是部分人的必需品,且替代性不强大开发商的楼盘品质相对较好,但是大开发商会不断复制和改进自身的产品,供应量源源不断。
江景房、湖景房、山景房供应量是相对有限的,但对很多人来说,并不是必需品,没有山水美景,也能过日子。所以,在长沙没有学区加持的品质楼盘也好,江景盘也好,二手房溢价并不怎么高。
而梯队恰恰满足稀缺的两个条件,首先长沙配置了名小本部+名初本部的楼盘就那么几个,而且均为二手房,每年的出货量是非常有限的。但是,长沙有一部分家长,是必须要读学校的,稍微差一点都不接受,无论多贵都要买。
而恰恰是这小部分的家长,决定了的价格。比如,河东一些家长,就一定要读枫树山小学,砂子塘小学本部。
小青蛙见过几个家长,本来已经有面积特大的品质房居住,学区还过得去,但是人家小学就一定要读砂子塘小学本部,搬到二居室,小三居也在所不惜。
市府板块更不用多说,长沙有不少家长觉得初中一定要读长郡双语中学,小青蛙的一些同学,人不在长沙都想着要不要买一套长郡双语的,长郡双语的名气有多大可以想象。只是,配套入读长郡双语中学的楼盘数量有限,且均为二手房,没有新房供应,因此房源并不多。
当有限的房源,碰到“一定要读某某学校”的家长,价格就容易起来。所以很多人不解,为啥长沙有的楼盘学区也不错,二手房价格就差市府板块几个楼盘那么远呢?原因很简单,第二梯队学区确实也很好,但是楼盘数量相对较多,有一定的可替代性,稀缺性不能和一类比。
所以就造成了两者学区溢价差别非常大的现象。不过,未来随着新增名校的减少,长沙存量的二类名校稀缺性也在逐步增强,这点值得注意。不出意外的话,第二梯队,很快会迎来一波行情。
备注:本文的信息和数据仅供参考;观点仅代表小青蛙个人观点;不构成任何买房建议。