长沙楼市2018年总结&2019年展望

2018年总结

总体数据

2018年，长沙城内六区商品住宅成交约1250万方，同比上涨5%，均价9100元/㎡ ，同比上升5%；

过山车行情：抢房变选房

纵观全年市场，上半年乱象频出，市场供不应求，价格高涨，625高压政策下市场波动明显，下半年供应放量带动成交，限价地、低价盘纷纷入市，临近年底各项目开启各类促销甚至低首付来拉动销售，价格保持稳定；反炒房大见其效，大批量的改善型和投资客退出长沙楼市。

规格调控政策

反炒房是2018年政策调控的重点，哪怕误伤刚需、改善也义无反顾。持续出政策后，为缓解供需矛盾，“625”新政出台，史上最强调控落地， “三限”全方位升级、多维度监管，限度保障刚需、严抓炒房。此次加码调控，长沙楼市全面收紧，且短期内无放松迹象，在紧缩的同时，探索发展长效机制，“全装修”、“租售并举”也在后期逐步下文。

开发商利润空间被压缩，房企拿地积极度大大降低

2018年，长沙内六区经营性用地成交总建面积约1180万方，同比去年上涨96%，平均楼板价达3439元/㎡，同比去年同期上涨5%，2018年下半年供地力度加大， 7、8月供地占全年46%，8月单月供应达319万方；

但成交方面，对应土地市场遇冷，溢价率逐月下滑，地块多为底价成交，并出现8宗地流拍；在政策调控下，地价保持稳定。

大环境下行，土地出让条件增加，加之精装修政策的调整使得开发商利润空间被压缩，房企拿地积极度大大降低，土拍市场出现谨慎态势。

需求挤压，土地供应增加，供求关系回归合理

2018年市场供求表现在625新政之后开始走高，长沙全年商品住宅供求比约0.8。

上半年市场供应总量仅374万方，与成交差距甚远；第三季度供应开始走高，全年供应达到1000万方。长沙全年成交量小幅上涨，但整体趋势平稳；

捂盘惜售房源在政府的强势规范下纷纷入市，政府根据周边市场行情、土地价格评估测算，合理限价，为刚需提供有效供应；

自第三季度以来，由于购房人群数量剧减，而供应增加，购房人群选择增多，市场“等更好的盘”情绪渐浓，市场开盘去化由上半年持续的100%售罄到下半年个别楼盘开盘售罄，众多不占优势的楼盘开盘出现5成6成的销售业绩，呈现逐月下跌态势。同时，板块成交分化明显，中心板块热点板块的高品质项目及外围性价比高的项目仍保持较好去化，而二环内在价格战中不占优势的项目以及三环内配套暂不完善的低价项目，成为这轮调控下鸡肋项目，销售压力大。

由于房票珍贵，市场对于大面积房源的需求增加。90-100㎡面积段无论供应还是成交，同比17年均成缩减状态，而100-144㎡改善产品供应成交均有上涨。从需求的区域结构上来看，湘江新区占楼市需求主体，岳麓、望城贡献全市54%的交易量；原因有二，1、传统中心城区由于供应有限并非成交活跃区，2、湘江新区规划配套可期，未来上升空间大。

二手房价格回归理性

新房、二手房经历近一年的倒挂现象在18年5月发生反转趋势，由于差别化信贷和购房难度的提升，长沙二手房交易逐步平稳，加上新房政府限价以及二手房限售政策，使得二手房的供应减少，价格也不具备优势，整体二手房市场进入冷静态势。

2019年展望

明年政策是否会放松？

个人觉得会有放松，但力度可控。政府对于反炒房的态度不会改变。但在社会主义市场经济的大框架下，限购、限售、限贷、限价是现阶段遏制房价的行政手段，因此中期来看，这四限政策是要松绑的。展望2019年，限购和限价会有松绑可能，而限贷和限售松绑的概率则要小很多。但限购也是逐步放开，保证市场一定的房票满足需求，不会全面放开，因为堰塞湖处理的方式就是慢慢的下泄，然后才能把危险彻底排除，一下子完全放开，秩序会不会被冲垮，谁也不敢打包票。限价就是政府替有房票的购房者压着开发商的价，这个大谁不会去抢，但也违规了市场经济的原则，因此预计限价的福利在2019年会逐步退出江湖。限售是最直接打击炒房者的手法，按中央政府坚持的指导方向“房子是用在住的”的总原则，以及长沙政府反炒房的坚决，限售在2019年取消的可能性可以说是零。限贷是保证国家金融稳定的政策，从来看，利率波动会有，但总体而言，限贷政策影响到的层面最为重要，因此限贷可能是一个三年之内都会执行的调控政策。

供应有保障，需求需释放

需求方面，长沙前期引进人口等政策在需求端会逐渐兑现，以及长沙内生和省内吸附的需求成为市场的主要支撑。

供应方面，下半年连续的土地供应，以及政府对于捂盘捂地行为的监督，市场供应方面基本能与需求达到合理比例。

价格稳中略涨

2017年房价暴涨，2018年调控稳定房价，2019年就坐稳现在的房价，受其他因素略有上升也合情合理。

最后，我想讲的是，衣食住行，住固然很重要，但衣食在前，今天给各位粉丝诚意推荐一个好的购物平台，所有商品全为正品，平台以“为品牌产品去库存”为理念，确保质优价廉。各位可以扫码直接在小程序上下单：

长沙购房指南是公益性的公众号，免费、持续为购房者提供价值资料。您的转发与关注是对我们的支持。

免责声明：

本公众号所刊选之文（无论原创与否）均仅供参考；

本公众号内数据、资料来源网络，无商业目的，如有侵权，请联系删除；