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房贷抵个税加高门槛,真的能刺激楼市让购房者获益吗?

黄志杰 2018-10-18 15:51:08

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在被调控牢牢控死的楼市,任何一点风吹草动都能成为大新闻。

这几天,房贷利息抵个税的开始制定细则的消息就被推进了旋涡。

虽然这个政策着眼点是减负,在于刺激消费,但在一些人眼中却俨然成了楼市的大利好,又是A股大反攻,又是楼市大反弹。

那么,房贷利息抵个税真的能刺激楼市?让购房者获益吗?

且不管上层改革初衷如何,在实际操作中,住房贷款利息这个政策对楼市刺激效果也可能非常有限。

首先,这一政策的覆盖范围有限

尽管目前,住房贷款利息或者住房租金等6项个税专项附加扣除的细则,有关部门还在加紧研究制定之中,但有关措辞已经出现了明显变化。

今年,8月31日通过的《个人所得税法》,其中提到专项附加扣除包括“住房贷款利息或者住房租金”。

而9月6日国常会和昨天总理提到的专项附加扣除,此前的“住房贷款利息或者住房租金”已经改为了“普通住房贷款利息、住房租金”。

“普通”两个字的空间就很大了。到底怎样的房子才算普通?

目前市场上对普通住房的认定一般依据三个标准:

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1、小区建筑容积率在1.0(含)以上;

2、单套建筑面积在140平方米(含)以下;

3、实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

三个标准全部符合,算是普通住宅,一个不合规,不好意思,你的房子不普通。

按面积算,多数别洋房、墅类项目,容积率较低,且面积一般超过140平方米。

按房价算,北上广深随便一套五六十平米的房子,就几百万。

这样一来,符合标准的还有多少呢?

其次,房贷利息抵个税,力度有限

先澄清一个误区,房贷利息抵扣个税,并不是拿房贷利息与个税直接进行扣减,而是将房贷利息作为税前扣减项,与五险一金一样进行专项扣除,然后再计算个税。

举个简单例子,一套总价500万的房子,贷款350万,按照4.9%基准利率计算,月供1.85万元,月均还款利息8852元,只考虑房贷利息扣除。

不难发现,收入越高,节省的个税就越多,相比而言,中低收入者的受惠力度十分有限。

对于月收入5000元的来说,本来就不用缴纳个税,房贷利息抵扣毫无影响。

对于月收入7500元的来说,每月仅仅节省25元个税,聊胜于无。

对于月收入10000元的来说,每月节省83元,买不了一份全家桶。

对于月收入20000元的来说,每月可省793元,优惠力度明显。

对于月入4万和10万的来说,每月分别可省1988元和3984元,不过与收入相比,也相对有限。

显然,房贷利息抵扣个税,即便全额进行抵扣,对于大多数收入在2万元以下的家庭来说,效果十分有限。

即便是收入2万元以上的家庭,靠每年省下来的1万元个税,用于提振消费倒还可以,买房,恐怕连九牛一毛都不够?

至于月入4万元以上的高收入家庭,虽然省下来的个税更多,但这点钱相比于收入来说,影响也不大。

其三,房贷利息抵扣个税必然存在限制

显然,全额抵扣的可能性并不大。

而且在当前房住不炒的大背景下,一定会严格收紧条件,我们看最近北京公积金政策调整,已经连刚需都顾不得了,明显就是错杀三千也不放过一个的态度,所以住房贷款利息抵扣个税,也一定是这个思路。

此前,财政部有关负责人也明确指出:

初步考虑对专项附加扣除设置一定限额或定额标准,既要保障纳税人方便纳税,相关支出得到合理扣除,又要体现政策公平。

在中国现实国情下,如果一个家庭拥有10套住房,并非全部都能拿来抵扣个税。在一线城市,豪宅动辄上千万,如果贷款700万,每月光是利息支出就有几万元之多,显然不可能全部纳入抵扣范围。

想根据这个政策去买房的,应该没什么漏洞可钻。首套自住且,这个标准肯定是会有的。二套,三套的估计是没戏了。

只是,刚需差的是上百万的首付,真不是这点抵扣优惠……

所以之前我们也担心会不会推升楼市,应该是不太可能。综合来看,这个消息也就是刚听到的时候,很激动,一细想,就知道该洗洗睡睡了。

【版权说明】

综合整理:房子de那些事儿(事儿君整理)

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