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综合整理:房子de那些事儿(事儿君整理)
部分内容来源:长沙克而瑞
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商业公寓一般处于城市核心地段及商务中心区 ,既可居住,又可办公具备写字楼功能。自用型客户,尤其受中小企业及创业者偏好:投资者可作为商住型出租,投资高,潜力大,价格相对写字楼低,首付和贷款均有较大吸引力。
政策之下,商业公寓市场热度集中爆发
商业公寓是一个型的产品,宜住宜商宜办公宜投资,一直比较受较市场青睐,当住宅限购之后,商业公寓不限购不限贷的优势突然放大了,之前习惯于投资住宅的客户一下子全挤进了商业公寓市场。原有的需求叠加新的需求,导致商业公寓的市场热度集中爆发出来。
纵观长沙公寓市场,2011年长沙温柔开启限购令,限小不限大,整体市场成交萎靡下沉,公寓市场一直处于供过于求状态,沉寂了5年后,政策放开市场回暖,2016年大量商业公寓产品雨后春笋般的冒出,投资客重新粉墨登场,公寓成交量直线上升,供求平衡。
2017年新一轮调控开始,四限政策针对住宅产品限购限贷,整体供求下降,不受限的商业公寓成为投资,2018年上半年的四限加码,更是奠定了商业公寓的江湖地位,妥妥地将成为市场的流量担当,成交均价也逐步与住宅公寓拉开距离。
城中心商业公寓最成熟,规划新区成热门供应地
长沙的公寓依附于城市发展,滞后于住宅开发。一般城市新区开发普遍经历基础设施-住宅-公建(公寓/办公等)的开发次序。
长沙的公寓主要分布在芙蓉区五一路一带,如壹号公馆、凯通中心、昊天大厦等;之后逐渐分布在以五一路为轴的四区中心区域,如宇成开福广场(开福区)、华远华中心(天心区)、长沙国际金融中心(芙蓉区)、地泰御璟苑(雨花区)等。目前,长沙的公寓除了主要集中在中心区域外,还有梅溪湖、洋湖垸、高铁新城、滨江新城、尚东等热点区域,未来供应以高铁新城和暮云、麓谷为主。
从1-7月份商业公寓的成交结构来看,面积段以40-50平米为主力, 单价段以10000-15000元/平米为主,总价段集中在40-60万元。
商业公寓2018年1-7月各版块成交情况
从区域来看,2018年1-7月,长沙商业公寓成交以芙蓉区为主力,岳麓区、雨花区紧随其后,主要以配套相对成熟、交通便利的核心区域为主。
成交面积前五名:
中心板块(16.84万方)
洋湖垸板块(8.67万方)
高铁新城板块(7.57万方)
梅溪湖板块(6.06万方)
尚东板块(5.96万方)
成交均价前五名:
金鹰月湖板块(15508元/㎡)
滨江新城板块(15422元/㎡)
中心板块(15404元/㎡)
梅溪湖板块(15178元/㎡)
芙蓉北板块(12820元/㎡)
(注:中心板块为除岳麓区外的四区中心板块之和。)
截止至7月31日,内五区商业公寓存量为149万方,是普通公寓存量的3.2倍。未来雨花区、天心区、开福区将成为商业公寓的供应主力。预计未来商业公寓供需两旺,在政策推动下,价格仍有上涨空间。
写在最后
商业公寓属商业类物业,国家允许注册公司,未来“大众创业,万众创新”是大趋势,由此将产生大量低端办公需求。
从长沙城市发展的角度来看,长沙综合实力越来越强,对高端产业和高端人才的吸附力也将变得更强,未来将会有越来越多的高端产业和人才进入。当大量企业高管、商务精英、金融专家、外籍人士等纷纷派驻这座城市的时候,公寓的售价和租金必将水涨船高。
无论是从投入、回报还是投资风险,抑或是未来租售前景来看,地段不错,交通便利的优质商业公寓都是非常值得投资的。
图文/蔡
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