半仙聊八卦
从两个投资商铺的案例说起
刘大叔前几年投资了某社区商铺，面积300多㎡，折算单价才8188元/㎡，5.5m的层高，可以做两层，总价不到250万，坐等。张阿姨则买了市区比较繁华地段，某商业楼内街的服装市场门面，想着这里位置好、人流大，单价贵点没关系，反正租给人家，怎么着都稳赚。
然而，理想很丰满，现实很骨干。几年过去了，刘大爷的门面，因为面积大，多半时间处于空置状态，好不容易租出去，租金也低得可怜，看似优势的层高却成了鸡肋——社区门面中，需要用到两层楼的业态（商铺做生意的类型）是少之又少，而比较受欢迎的商铺，多位于小区主人行出入口附近。张阿姨更惨，因为商业街经营不善，直接面临关门的局面。现在服装市场很多铺面都已空空如也，业主们天天找着市场方和开发商讨说法。张阿姨已经荣升为维权小组的副组长。
刘大爷和张阿姨的事情，正应了那句话：市场有风险，投资需谨慎。所以，在本仙看来，投资商铺，除了单价、位置、总价、面积、业态、人气等因素，运营环境、发展潜力，也是重要的考量因素。那么，现有的投资环境下，有没有什么类型的物业，能在投资风险、综合中找到一个较好的平衡点呢？
在芙蓉北路上，有个特殊项目：明明是综合型专业市场项目，却有商铺和公寓产品，明明在市场上少有广告，但营销中心内却到处是客户。这个项目，就是湘粮国际。本次的看房，本仙带大家去这个项目一趟究竟，看看这个项目，能否给仙友们提供一些投资的新思路。
半仙看区位
——区域——
从区域发展现状看，产业项目、物流园区是很多的，北面湾田国际的建材家居、南边的高岭国际的副食零售，和湘粮国际（本项目）的食品交易，位置上相互呼应，定位上互为补充，成为带动城北发展的三大原动力。而湘粮国际项目，正好占据了金霞经济开发区非常好的一个位置，往南对接高岭国际、绕城高速，往西与湘江携手同心，往北连通湾田国际和众多高校，往东就是霞凝货运站（长沙新北站），可以算得上是城北桥头堡的战略要地啦。
从住宅分布上看，区域是长沙著名的内别墅聚集区，绿城青竹湖别墅、水印加州、湘江壹号等别墅项目，在长沙的高端住宅市场都是名声在外的。恒大、绿地等大品牌开发商的进驻，也很大程度增加了区域的人气。而嘉宇北部湾的落地，应该算是长沙继北辰三角洲、湘江世纪城、阳光城尚东湾之后的又一个“航母级”的大盘，相信在不久的将来，金霞区域会成为河东的明星区域，代表河东与河对岸的月亮岛文旅新城区域，来一个双雄对决。
总的说来，城北的住宅市场，与南边的长株潭融城中心、西边的金星北—滨江新城—梅溪湖—洋湖垸—大王山网红轴，东面的体育→武广→高铁→会展新城相比，似乎少了炒作和喧嚣，更多的是产业、居住和谐发展，做得多、叫的少，走的是“知行合一”的务实路线。
——交通——
从交通上看，项目的所在的区域构建了一个复合的交通运输网络体系，运输公路、铁路相互配合，水路、陆路协同发展，出行地上、地下立体交通。这样的完善交通脉络，对于区域运输业和产业的发展，是非常大的利好。
项目周边目前分布的几个公交站点，有36路、W105路、W105路区间、W125路、218路、409路、931路等7条公交线路经过，可以辐射到丁字镇、开福区政府、德雅路、汽车西站等区域及湾田国际、高岭国际等专业市场。
值得一提的是，长沙地铁一号线北延线的“彩霞路”站，距离项目营销中心直线距离不过220米，步行也就2-3，等地铁开通后，出行是非常方便的。
项目营销中心与各配套点的车行距离
地铁：地铁1号线北延线“彩霞路”站直通项目
水路：项目专用码头、霞凝港、长沙港
铁路：霞凝货运火车站
高速：绕城高速新港收费站（2.4km）
公路：芙蓉北路、湘江北路、青竹湖路、绕城高速
半仙看项目
——品牌——
湘粮国际项目是由湖南省粮食集团担纲开发。湖南粮食集团是湖南省粮食局和长沙市人民政府合作，整合有关优势资源成立的国有大型综合性粮食企业（简称“国企”）。湖南粮食集团拥有包括“金健”、“金霞”、“裕湘” 、“银光”、“中意”在内的多个知名品牌。
就本仙的理解，相比于其他的品牌开发商，粮食集团的优势，是自己的资源和产业市场的运营能力，所以粮食集团开发的商铺、公寓，都是与自身产业配套相结合的。投资这样的公寓，比起那些品牌输出的项目，风险会小很多。
——规划——
据现场了解，项目共占地1700亩，定位为中南地区新一代的大型绿色食品交易中心。从分布来看，项目以湘江北路和芙蓉北路为界，分为“港口区”、“市场区”、“铁路区”三大板块，包含有“核心交易功能区”、“大型粮食贸易功能区”、“大型港口仓储物流中心功能区”、“文旅互动体验功能区”、“商业配套功能区等五大功能分区”等五大功能区。
项目一期为粮油水产交易中心，占地273亩，总规划建筑面积17万㎡，主要分为核心交易区和配套区。
按照项目的规划，计划2019年10月开业的核心交易区，预计吸引的经营户和工作人员超2万人，目前已经有“贵太太”、“金健”、“金霞”、“裕湘” 、“银光”、“中意”等粮油行业知名品牌，及“渔民新村”、“新长福”、“阿杜打边炉”等海鲜品牌商家与项目完成签约工作。
配套区包含两栋23层高的公寓产品，其中1-6层为粮油水产市场交易中心，7至23层为居住、办公、商务区。从施工中的外观照片看，公寓用到了高档写字楼常用的干挂石材和玻璃幕墙，在蓝天的映衬下，现代风格的立面显得非常的清爽。
据悉，项目即将推售的，正是配套区的公寓产品和核心交易区的商铺。
半仙看产品
——公寓——
据现场了解，项目的两栋公寓产品，一栋打造成以居住为主的行政公馆，另外一栋打造为以商业、办公功能为主的百变SOHO。公寓标准层为4梯17户，共578户，主力面积区间为51-57㎡，层高3.3m，并规划有18000㎡空中花园。
就本仙看来，公寓产品优势有三个，一是距离地铁站近（长沙地铁一号线北延线彩霞路站），出行方便，二是距离湘江近，躺在公寓的大床上，看着湘江的落日余晖，想必美滋滋。三是区域内公寓产品少，而周边就业活动人口多，这里公寓的出租应该是不愁的。
ps：据现场了解，这里的公寓，还开发了一卡通智能平台、24管家服务、五星酒店式品质服务等功能，可以为业主提供定餐订票、雨伞轮椅租借、重要活动车位预留、办公用品采购、饮用水送达、鲜花绿植、商务差旅、搬家与仓储等多重服务。根据本仙的经验，在目前长沙的公寓市场，这种软实力对于公寓价值的提升，是很有效果的。
——商铺——
商铺产品的主力面积在11-45㎡，开发商推出了“20年统一管理”的概念。就本仙看来，这里的商铺，因为有粮食集团的产业作为支撑，在投入产出比，风险把控等方面，相比很多项目，还是会有明显优势的。至于具体的测算，如果仙友们有兴趣，不妨到现在了解下。
黄半仙点评
就本仙看来，这是一个有投资潜力的项目，潜力来自于区域、项目两方面。从区域上讲，项目所在的金霞板块，依托于港口、货运、公路运输的优势，成为长沙最重要的物流区，其战略地位可以参照当年伍家岭的老长沙北站。
从项目本身来看，粮食集团的实力，项目结合自身优势的精准定位，预示着这里将成为长沙城北一个热闹的区域，而在这样的区域中，投资商铺和公寓，不管从投资和风险把控，都比其他很多项目更有保证。同时，公寓产品的多重附加值、面积小总价低，周边潜在租客多、准现房等特点，也在很大程度下，降低了投资风险，增加了投资保障。
如果仙友们有投资意向，可以实地了解下这个产业项目，与你目前看中的项目对比分析下，说不定会有意外的收获。当然，如果你还在为明天早餐的米粉加不加鸡蛋而焦虑，那本仙还是要善意的提醒下：市场有风险，投资需谨慎。么么哒！
——END——
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黄半仙看房2018-07-27 14:59:00
