房天下 >   资讯中心   > 金先生小号 >   正文

手机看新闻

大长沙扩城之长株潭融城——绿心阻隔

金先生小号 2018-06-09 00:26:04

长沙的刚需买房困难已经处于越来越无解的状态之中,曾经以为会是刚需聚集的区域一个一个消失殆尽,大王山区域沦陷,金星北沦陷(精装之后房价再难有六七千的价格),星沙沦陷(拍的边远区域住宅楼面价4174元/平方米、4894元/平方米、楼面价为4697元/平方米转换成住宅出售已经无法低于七千),高铁西城沦陷(土地价格出价46笔9熔断达到价,楼面价3484元/平方米,不含精装限价8000)。上一次买房难属于09年开始的那波长周期上涨,房价持续上涨,刚需群体买房看着越来越难。好在后面及时出现了金星北,星沙,湘江世纪城片区,直接给了刚需可以容纳的区域,但这次,看不到这种现象,湘江世纪城已经成为城区成熟地带,金星北及星沙刚需盘随着全装修政策的实施会很快消失。曾经以为会成为刚需落脚点的大王山那种边缘地带会有刚需落脚的一线之地,但现在看来,代表大王山区域楼盘的某盘已经不用再想。整个长沙范围,感觉已经没有刚需能买的区域。暮云?,暮云估计在汹涌的购房群体攻击之下,也会沦陷。长沙急需补充类似于上次的金星北,星沙,湘江世纪城的地盘。或许长株潭融城可以更进一步,让刚需有个能买的起房的地方。

排队汹涌的购房人群:

长株潭融城,今年再次进入长株潭三地人民的视野,不管是官方的报道还是企业的营销,或者自媒体的素材。但融城的话题对于长株潭三地的居民来说,已经处于麻木之中,曾经的憧憬已被磨灭,以至于现在再次谈论长株潭融城都是疲倦感十足。绿心作为长株潭三市的物理中心处于无法撼动的位置,造成三市城区的物理扩张空间被绿心阻隔无法突破,融城给人的感觉已经成了水中花镜中月。

长株潭三市的融城话题这么多年更多的也仅仅只是彼此区域吹嘘的概念,比如长沙南片暮云区域、湘潭九华区域、湘潭昭山区域、株洲云龙区域。上波融城由于省府的南迁直接兴起融城的高潮,不管资本汇聚南城还是人群置业南城,三市合一感觉触手可及。但融城的动作自从绿心出台后,除了一个长株潭城铁,再无实质性的突破。

为何无法突破,在于绿心过于高大上,无法突破无法否决无法触动。

绿心,对于长株潭三地发展影响巨大,最主要的表现在于,《绿心总规》具有“特殊”地位。《条例》明确规定:“长株潭城市群生态绿心地区总体规划是绿心地区生态保护与经济社会发展的综合性规划,绿心地区县级以上人民政府及其部门编制涉及绿心地区的城乡规划、土地利用总体规划和其他专项规划,应当以长株潭城市群生态绿心地区总体规划为依据”。此外,《条例》还要求开展绿心地区相关规划清理,“已制定、实施的涉及绿心地区的相关规划,与长株潭城市群生态绿心地区总体规划不一致的,由负责规划编制的单位按照法定程序予以修改”。从规划作为公共政策的角度考量,《绿心总规》是统筹和引领绿心地区相关规划的统领性规划,规划地位高于部门规划、相关专项规划和下层次的分片规划。

在规划实施层面,《绿心总规》具有“最强”约束力。由于绿心地区不属于行政区概念,《绿心总规》本不属于法定城乡规划体系范畴,但在其获批后随即出台了《条例》,明确了《绿心总规》的强制性和法律权威性;“调规难,修改条例更难”,与城市总体规划相比, 《绿心总规》因而具有更强有力的实施保障;《绿心总规》在绿心地区项目建设准入程序中具有“一票否决”权,是凌驾于长株潭三市总体规划及相关规划之上的规划。

因为以上原因,处于绿心范围内的建设全部受到影响,融城的建设从热火朝天降到冷冷清清。后续长沙建设一路向西而去,株潭更加无法突破绿心阻碍,物理阻隔直接发酵成三地人民的心理阻隔。人流资本对融城不在抱有过多希望,知道最近融城的话题重提暖场。但三地的心理距离再也无法拉近突破。

本次耀眼的长沙南部概念规划:

对于以上的规划,实话实说,暂并不看好,原因在于对绿心挑战太多,落地之时很可能打折打折再打折。

《绿心总规》与城乡规划、国土规划在建设用地规模和边界、生态保护边界等方面存在诸多差异,难以统一,导致大量绿心地区新项目落地埋下了隐患;另一方面,《绿心总规》与片区总体规划/控制性详细规划存在不同程度的冲突,在绿心地区现行自下而上的项目准入管理程序下,上下位规划的冲突更加剧了绿心地区项目落地难的问题。在规划实施层面,“法”“规”不一,规划失效凸显。“法”“规”不一突出表现在空间管控方面,即由于《条例》颁布的时间在《绿心总规》批复实施以后,《条例》明确提出绿心地区空间管控范围以《绿心总规》为准,空间管控措施以《条例》规定为准。而《条例》空间管控措施是基于《绿心总规》的再优化,管控要求相对于《绿心总规》更加严格,《条例》和《绿心总规》由此产生偏差 。例如,《绿心总规》划定的工业用地在《条例》中全部属于违法用地,《绿心总规》在限建区划定的二类居住用地在《条例》中禁止开发,这些合规但不合法的工业和房地产项目在规划实施中均被认定为待清理的历史遗留问题,《绿心总规》实施因此而陷入强实施保障下难实施的尴尬。

《绿心总规》和片区总体规划/控制性详细规划产生冲突的根源在于规划组织编制主体及其规划导向存在差异。《绿心总规》的组织编制主体是省两型委 ( 长株潭绿心专管机构 ),其将绿心地区定位为城市群生态隔离区,倡导以生态保护为主、适度发展、创新发展,追求长远的生态效益;片区总体规划 /控制性详细规划的组织编制主体是地方人民政府,其将绿心地区定位为生态发展区,倡导产业发展与生态保护的双促双赢,追求现实经济发展诉求与生态保护的平衡。

纽约中央公园,环境保护与城市建设双赢:

融城,的距离并不是绿心的物理距离,而是人心的心理距离。当人心的距离感被突破的时候,物理距离自然不成问题,纽约中央公园没有成为阻碍纽约城市的物理距离,岳麓山同样没有成为阻碍梅溪湖片区与长沙城区的物理距离。只要方法合适,长株潭的绿心可以变为长株潭城市的中央绿心公园,可以成为长株潭城市放大号的岳麓山。

岳麓山,曾经城市扩城的物理阻隔:

因为绿心高大上的原因,非常规的突破已经无法撼动融城,更不用说资本对融城的追捧。但融城并不是说无法实施,考虑绿心所有的审批程序已经全面回收到了省级层面,由三地的地方政府来实施绿心的开发早已不合适,注定无法取得较大成绩,行政成本高昂。(生态绿心地区的连片绿地面积仅为17平方公里,生态绿心地区整体生态功能明显减弱,区内城乡建设用地达75.5平方公里,占比14.4%,在建和待建项目477个,用地需求近12万亩。为解决好生态绿心地区开发秩序混乱、生态破坏严重的问题,省人民政府及其有关部门将对生态绿心地区的重大建设项目进行审批把关,规定重大项目准入制度。首先,要由省政府两型社会建设试验区领导工作机构出具建设项目准入意见书;需要占用、征收或者征用林地或者占用、开垦湿地的,由省政府林业行政主管部门审查同意;省政府发改、住建、国土资源、环保等有关部门办理立项、规划选址、用地审批、环境影响评价、节能评估等手续;省政府住建行政主管部门核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证。生态绿心地区重大建设项目以外的其他建设项目,由长沙市、株洲市、湘潭市人民政府及其有关部门依法审批。可以说,《绿心条例》将绿心地区内的重大项目审批权全面收回到了省级层面。)

可以遐想的长株潭城市中央绿心公园将在各大板块崛起之后成形:

未完...................

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请进行投诉。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入200

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈