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对于大多数苦逼的上班族来说，买房普遍都是通过按揭形式付款，基本很少有“土豪”一次性全付，而更苦逼的是许多人在申请住房贷款时，一开始由于公积金缴存情况没有达到贷款要求，因而选择了高利率的商业贷款，还款鸭梨山大有木有？于是，大部分人在一年或者两年后，想将商业贷款转为住房公积金贷款，因为公积金贷款利息更低。
那么，“商转公”你到底了解多少？本期事儿君就带你初步了解下关于商转公的那些事儿。
商转公是指商业性个人住房贷款（简称商贷）转住房公积金个人贷款（简称公贷），是指向在我市购买自住住房时已办理商贷、现符合公积金贷款条件的职工发放的，用于偿还其商贷的住房公积金个人贷款，其本质是一笔住房公积金个人贷款。
以长沙地区为例，长沙地区商业贷款转公积金贷款有两种方式：一是还清商贷，拿到房产证后，贷公积金；二是用另外一套房子作担保，拿出房产证后，贷公积金。
哪些人可以办理商业贷款转公积金贷款
1.购房时使用的是商业贷款，利率高。2.可以凑齐钱将商业贷款还清。3.想置换成利率较低的公积金贷款。4.满足公积金贷款要求。5.房产证已办理完成，并已抵押在银行。
这三种情形不必办理“商转公”
想要办理住房贷款“商转公”的朋友们要注意了，并不是所有人都适合商转公贷款，费尽千辛万苦转过去，发现跟原来的还款额差不多，岂不是白费力气。那么，哪几种情况不适合办理“商转公”贷款呢?
、要考虑原来商业贷款的剩余还款年限问题。还处于还款前期(如前两三年)的商业贷款，转为公积金贷款较为划算，已经是还款期限后期了，则不建议商转公。第二、如果准备在最近两三年提前还清所有贷款，可以不用考虑再去办理商转公，因为在商转公过程中产生一定的费用，转过来不一定划算。第三、如果在购房时享受了较大的商业贷款优惠利率的，且与目前的公积金贷款利率只差一点点，商转公的必要性不大。
这么多程序，看着都累吧？真去办的时候，更累！公积金中心、商业贷款银行、公积金委托银行、行政服务中心和评估公司，几个地方跑了无数趟。值得么？对普通家庭来说，虽然辛苦一个月，但是办下来20年的公积金贷款比商业贷款可以节省大十几万的利息，当然值得了（土豪除外）。所以，事儿君觉得符合条件的该去办还是要去办啊。
【房贷“商转公”能省多少钱 算好再行动】
以目前来看，长沙5年以内（含五年）商贷利率是4.9%，公积金贷款利率是3.25%。对于刚需购房者来说，在长沙购买首套房，按等额本息还款方式，以贷款50万元，20年还款年限计算，商贷月供是3272元；公积金月供是2835元。显然，公积金比商贷月供可减少437元。公积金20年总利息支出是18.06万元；商贷是28.53万元，商贷转成公积金贷款后，不仅省了月供，20年总利息支出也省下10多万元。
【案例分析】
“先还后贷”可节省数千元手续费
贷款人：公司职员李小珍 公积金账户余额：2万元左右 情况：商贷剩余22万元未还清
在南城工作的公司职员李小珍仍有22万元的银行房贷未结清，其为套房。由于此前商业贷款为基准利率，现欲申请改为利息低的公积金贷款。其有能力自筹资金“先还后贷”，即找朋友筹措22万元垫资先全部结清银行贷款，另外从公积金贷款批复下来后可还朋友。
支招》商贷余额小于其满足的公积金贷款额上限，又可自筹资金结清商贷再做公积金贷款，所以也是“商转公”中最直接和便捷的途径。“先还后贷”的“商转公”方式不需要通过担保公司办理手续，申请人自行办理的话，手续费用为零。
自有资金不足可选择“以贷冲贷”
贷款人：事业单位员工小吴夫妇 公积金账户总余额：5万元 情况：首套房贷目前有50万元左右的贷款
事业单位工作的小吴夫妇原买房使用了商业贷款，目前商贷仍有50万元未结清，其买房后一直没有使用和提取公积金账户款项，公积金账户余额充足，可成功将50万元“商转公”，享受低利率。但其自筹资金仍有难度，可选择担保公司介入“以贷冲贷”。
支招》“以贷冲贷”的话，申请人需要担保公司提供阶段性担保并办理相关手续，并缴纳一定的担保费用（具体担保费以个人选择的担保公司为准），如小吴选择的担保公司收取费用为，“商转公”后公积金贷款额的1%。小吴贷款50万元，那么担他的保费在5000元。担保公司在递收资料过程，以及后续办理注销及新贷款抵押登记等，也会收取跑腿费及相应委托办理公证费等综合服务费，约2000元左右。那么中间担保及服务费共约7000元。
【商贷还款流程】
1.计划好还款时间，然后就要开始凑钱了（包括贷款的剩余部分本金及一个月的贷款利息作为违约金）
2.在有把握凑齐钱的同时，向贷款银行申请提前还款（带着身份证就行），一般是要求提前一个月告知银行
3.审批下来的时间可能会快一些，半个月就能审批完成，银行会通知本人去取审批单
4.钱凑齐后（按银行给出的时间节点之前凑齐），拿着审批单及本人身份证到银行柜台办理提前还款业务，银行出具结清单
5.还款完成后在一周内的星期四，至银行取房产证，并由银行在系统内提交解押申请，根据银行工作人员引导完成房产证解押手续。
长沙商业贷款转为公积金贷款流程介绍：申请人携带借款申请表、个人征信授权书、身份证等资料前往长沙公积金管理机构办理购房商业贷款转公积金贷款手续即可。
长沙商业贷款转为公积金贷款流程
【承办机构】：公积金机构【办理事项】：商转公积金贷款【咨询电话】：12309
商业贷款转公积金贷款条件：1、结清商业贷款；2、所购房产不是家庭名下第三套及以上房产（注销两套记一套，注销三套记两套）；3、家庭名下住房面积未超过144（含）平米，未注销过144平米以上房产；4、家庭名下没有公积金贷款；5、连续正常缴存长沙公积金6个月或以上；6、所购房产在长沙行政区域；7、用于转贷的房产未办理过购房提取。
商业贷款转公积金贷款方式：1、本套房作抵押；2、其他房产作抵押。
办理所需资料：
二手房所需资料：
一手房所需资料：
商业贷款转公积金贷款流程：方式一：申请人在商贷结清7个工作日内携带规定资料前往公积金机构办理手续即可。资料审核没有问题后结清银行贷款，提供结清单、最后一次还款证明即可。方式二：申请人携带规定资料前往公积金机构办理手续即可。一般资料齐全，符合条件即可。行联系人、联系电话及对公账号、能反映剩余本金的流水。（银行出具）。
相关问题解答
一、长沙购房商业贷款可以转公积金贷款吗？已经缴存住房公积金1年。【回答】：可以。连续缴存住房公积金满6个月的，可以申请商业贷款转公积金贷款，但还必须满足其他条件。
二、商贷转公积金贷款一定要先把商贷部分全部还清吗？【回答】：长沙购房商业贷款转公积金贷款前提条件是先结清商业贷款。
三、打算办理商转公积金贷款，用其它房产抵押，不知怎么操作？【回答】：您可以携带借款申请表一份、身份证（本人或夫妻双方）、户口本等资料前往公积金机构办理商业贷款转公积金贷款手续即可。
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黄志杰2018-02-01 14:34:53
