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长沙楼市调控实施半年,难改房价上涨局势?

长沙楼市圈 2017-09-19 03:28:56

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写在前面的话

今天一个特别的日子,不知不觉,圈哥已创号一个月,3.18地产新政实施半年。虽然「出道」晚,但令人欣慰的是,圈哥的付出得到了圈友们的认可。圈哥也将坚守初心,做我们的刚需之友,勤出佳品!在此长沙3.18地产新政实施半年之际,特刊登圈友稿件一篇。好的市场,应该是百家争鸣。此文不代表圈哥观点,文末有浅谈了一些见解,欢迎各位圈友留言讨论!

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前言:当治理方法已经被事实证明不起作用,甚至发挥的是反作用的时候,为什么你们会相信,把此种治理方法的严苛程度上升一倍、两倍、甚至十倍,就能够解决问题呢?

早晨起床,看到如下一条新闻:「楼市再出狠招 长沙竟然半价卖房」。

新闻的主旨为,长沙市准备建设一批限价商品房,销售价格由政府相关部门确定,低于同地段商品房,限价房供应对象为中等偏下收入家庭,五年内不得转让,云云。

看完上述新闻,再联想到长沙市近半年来陆续制定实施的限贷、限购政策,预感到一批人将会奔走疾呼,弹冠相庆,「马上就能买到低价房,过上优渥生活」。但我认为,上述政策未来产生的后果,会与他们预想的完全不同——调控从来不能降低房价。

1

决定价格的不是成本,而是供需关系

很多人以为,包括经济学课本也说——商品的价格应该由生产该商品的原材料产品相加,再乘以一个合理的利润率,由此决定最终产品的售价。按照这个逻辑来理解,政府拍卖土地的价值越高,这块土地的价值就会层层传递,从而导致最终产品——住宅的价格越贵。于是,为了限制房价上涨,我们应该限制拍卖土地的成交价格,从而达到调控房价的目的,最终实现「大庇天下寒士俱欢颜」的目标。

让我们仔细思考,如果上述成本决定论的结果是正确的,商品的价格是由成本乘以合理的利润率决定,那么企业为了赚钱,则应该想方设法的增加成本,成本越高,能够赚的钱越多——事实明显不是这样的,商品的原材料成本决定商品的最终售价的因果关系,从来都是错误的。

真实世界是,企业家生产出一个商品,能够检验商品价格的,永远是市场上的供需关系。只有一个商品,愿意买它的人有三个人,分别愿意出价100、90、80,那么出价100元的人能够购买到这个商品,这个商品的价格就是100元。

举个例子,为什么旅游区的食物,会比市区的食物贵那么多?按照成本决定论,很多人会说是因为运输成本高,旅游区要向商家收取管理费,从而导致最终的食物贵,他们从来没有想过,如果人人都觉得贵,为什么这个生意还能继续做下去呢?真正的逻辑是,在旅游区,食物这个资源相比市区更为稀少,不可能所有的人都能够买到食物,所以出价高的人比出价低的人优先享受到了食物这个资源,对你来说的「贵」的价格,对他/她来说则可能是「合适」的价格。商家能够将商品卖出,所以才愿意去付出成本将商品运进旅游区,游客才有可能买到商品。

再举一个例子,为什么在北京的饭馆吃一顿饭,会比在我老家怀化吃一顿饭贵那么多?正确的因果关系,是因为北京的生产效率高,人们能够在这里赚到更多的钱,所以都愿意在这里待着,自然而然需要用餐的人就多,导致人们用货币「竞价」这些有限的餐饮资源。

理解了上面我所说的道理,你才能理解,住宅的价格,从来不是由土地拍卖价格决定这一道理。土地价格高,是因为这个城市具备经济活力,医疗、教育资源丰富,在这里投资,不会有「关门打狗」,所以人们愿意在迁移到这个城市来定居。源源不断迁入的人口,在通过货币「竞价」自己的生存之地——我也想住城市中央,你也想住城市中央,城市中央就这么大,我钱比你多,所以我来住。

城市的高地价,是对这个城市吸引力、治理能力的最高褒奖,是真正的人民「用脚投票」投出来的。当然,这其中也蕴含这一个很痛苦的丛林法则——在这种城市中,竞争更加激烈,优胜劣汰更加快速,赚不到钱的人会被赶走,正如同电灯淘汰蜡烛,汽车淘汰马车。可惜啊,有些人不能接受这个代价,高喊着「人人平等」,将自己的不思进取归咎于社会不公,从而进行道德绑架——此为后话,我有兴趣了再写。

理解了供需决定论,你才能继续理解我后续所述。

2

限贷不能降房价

我先从影响最小的限贷开始说起。

依照很多人的理解,限制贷款的目的,是为了降低房地产行业的杠杆率,防止出现系统性风险,同时遏制「炒房客」的资金,使真正的刚需能够买到房子。

贷款的目的,是让贷款者通过「贷款」这个金融工具,更快的买到房子,而不用通过不吃不喝不看病,辛辛苦苦积攒二十年全款再买上房,贷款利率越低,居民购房越便宜,而一旦限贷,真实会发生的故事,应该是这样的:

1、小刘有一套房屋,在限贷之前,他准备按照小区市场价进行出售,标价200万,其中100万偿还未尽的贷款。卖出以后,按照限贷前政策,他还能以100万作为首付(三成),贷款330万,买一套改善型房屋居住。然而限贷以后,由于「认房又认贷」、「贷款还清也算二套」、「贷款利率上浮」、「二套房不允许贷款」等政策的存在,小刘卖房再购买改善型房屋的计划破产,因为小刘不一定再能贷出款来,而且这一笔贷款的潜在成本提升,也将体现在原来那套房屋之上,原本200万的售价自然要上升,或者小刘干脆就不卖了。此时,市场上供应量减少,价格上升——有人会说,能够买得起房子的人也少了,供求双方都减少了。然而,限贷并不能够限制购买的欲望,只是抬高了购买的门槛,增加了交易的成本,并且全款的客户完全不受影响——这部分人是哪些人,我不说。

2、小刘手中有现金100万,尚未使用过贷款资格,限贷之前,犹豫是在老家买一套三居室先给父母养老用,还是先买一套一线城市小一居自住。限贷政策一出,因为小刘有且仅有一次首房首贷资格,小刘自然而然选择在一线城市先把自己的小窝给买下来。同理,富裕或者中上阶级,有点闲钱,想要海南山东,大理大连,买上一套度假养老的闲心思,现在是不用想了。虽然这股人群不大,但终究是推波助澜一线城市的一把火一把力。「资金」就这样被锁死在一线城市了。

3

限购不能降房价

限购的逻辑,小刘本来有资金把这篮子里的东西全部买完,但你却强迫我把东西分一部分给购买力不足的小戴、小陈。有钱人把房子买光了,为了遏制上述现象——限购。有钱的人统统不准买房,只剩下穷苦人民高呼「万岁」。

通过限购抑制了市面上已经建好且必须出售的房子的价格,确实达到了短暂抑制房价的目的,然而,开发商含着泪把已经建好的房子低价卖掉以后,撑不过去的死掉一波,撑得过去的谨慎拿地,土地卖不出价钱,政府就没钱修地铁拆迁绿化城市,地方债还不起扔给中央政府,到期了以后倒逼政府开闸放水……而对于能够通过中央拨款弥补卖地收入减少窟窿的特权城市,限购的表现为供应的净减少,开发商大规模的降低新开工数量,从而导致几年后整个市场无房可卖——最近的例子,是2013年-2015年一线城市极低的新开工率。市场供应减少,自然而然会带来价格的上升,并且是爆发式上升——你把盖子捂住,自然是要爆的。

4

定向限价房不能降房价

最后,说到我们的定向限价房。

其实,定向限价房早就已经推出过了,只不过以前有另一个马甲,叫做「经济适用房」。然而经济适用房降低了房价么?好像也没有嘛。

经济适用房的操作逻辑,是要求开发商在拍得一块地时,除了修建商品住宅,还必须按比例配建一定比例的经济适用房,经济适用房有可能就建在商品小区旁边,也有可能政府划一块经济适用房小区,开发商去那盖房子,商品住宅按照市场价出售,经济适用房小区限价出售。

细心的读者肯定已经发现,按照这个操作逻辑,商品房住宅的购买者在购买时,支付的价格其实是商品房价格+经济适用房差价,商品房的购买者在为经济适用房的居住者支付差价。经济适用房造的越多,市面上的商品房越贵。

也许有些人会想,万一我运气好住上经济适用房了呢?是啊,运气好,你还能中彩票呢。并且,不用货币竞争,你就得用关系来竞争,难道你以为经济适用房那么多住进去的都是什么人,是没有任何道理的么?我一直认为,只有用货币来竞价,是最公平最有效率的竞争方式。

后记:我撰写此文,颇有虎头蛇尾之感,既苦于能力不足,又限于SC之苦,匆忙之中成此文,供读者一笑。

很感谢圈友供稿,尤其是其中供需关系的理解,圈哥很是赞同,后面也提出一些个人的浅见。

圈哥观点

房地产调控政策出台一定是有利于抑制房价过快增长的,比如长沙的楼盘限价,各位圈友也是正享受着ZF的红包福利。圈哥作为一介平民,支持「房子是用来住的,不是用来炒的」论调,不做「空军」,也不做「多军」,只做保守的理性派。

楼市是由一只「有形的手」和一只「无形的手」相互协调作用。政策在前,供需在后,供应可以缩紧,需求可以激发。至于结果,你懂圈哥说的。

最后,圈哥想提醒下。可能有很多人已经意识到了,现在长沙楼市一点风吹草动,都会被卖方渲染,制造购房恐慌。「越限越涨」的说法咱们也不是头一回听说,更夸张的是在上周末,一个叫「胡丹明」的购房者全款没有抢到房,几乎被全长沙的置业顾问和中介朋友圈刷屏。这其中,很多消息扑面而来,购房者难辨真假,通过圈哥多日踩盘所得,房子越来越难买是真的,但想买套一套房子也不是不可能的事情。多看看,多跑跑,真想买就早上车,一直犹豫不决可以再等等,别冲动,世上没有后悔药。

此篇文稿赞赏全部归圈友刘奕志所有。高手在民间,希望各位圈友能够踊跃投稿,与圈哥一起谈人生,聊房事!

LSchangsha∣长沙本地房产号

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