[摘要] 用甲项目的预售资金去做乙项目，这种业内常用的操作模式将成为历史。政府+银行的监管模式逐渐在长沙房地产市场中推广开来。开发企业、商业银行以及政府部门各自承担怎样的“角色”？三方的权利义务又是什么？今日，第一场针对长沙市开发企业和商业银行进行的预售资金监管业务培训在长沙举行。
用甲项目的预售资金去做乙项目，这种业内常用的操作模式将成为历史。政府+银行的监管模式逐渐在长沙房地产市场中推广开来。开发企业、商业银行以及政府部门各自承担怎样的“角色”？三方的权利义务又是什么？今日，场针对长沙市开发企业和商业银行进行的预售资金监管业务培训在长沙举行。
2017年1月3日，长沙市政府门户网站公布长沙市人民政府、中国人民银行长沙中心支行《关于加强商品房预售资金监管的通知（长政函〔2016〕261号）》（以下简称《通知》）。《通知》要求，商品房预售资金全部纳入监管账户，由长沙市房产交易管理机构负责监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
“这是开发企业取得预售许可证的一个必要条件。”长沙市住建委下属房产交易管理中心相关负责人解释称，新建商品房在取得预售许可证之前，房地产开发企业必须与该项目合作银行、市房产交易管理机构签订预售资金监管协议，房地产开发企业可以选择商业银行作为项目预售资金存放合作银行。若房地产开发企业有未按规定使用预售资金、未将预售资金存入监管帐户、逃避资金监管的情形，相关职能部门责令限期改正；拒不整改的，依法予以暂停预售、网签和商品房合同备案，直至吊销预售许可证。
预售资金包括哪些？记者了解到，主要包括房地产开发企业进行商品房预售，由购房人按合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等各种购房款。预售资金监管则分为重点监管资金和非重点监管资金，开发企业重点监管资金为项目预售总额25%。
那么，一旦存入银行预售资金开启监管模式，是否在项目竣工前都无法再使用？“监管资金的使用也是有明确规定的。”据该中心相关负责人介绍，如取得商品房预售许可证后至结构封顶前，开发企业可申请使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的35%；房屋结构封顶后至取得竣工验收备案表前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的75%；取得房屋竣工验收备案表、房屋基本达到交付条件时，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的95%；完成房屋所有权首次登记后，解除监管并全额使用剩余的重点监管资金。
一个现实是，房地产开发商在取得预售许可证进行销售后，由于缺乏对预售款使用的有效监督，暴露出了如交房、无法办证、甚至楼盘烂尾等问题。“开发企业必须与购房者约定将预售资金存入监管账户，并按规定支取监管资金；商业银行对预售资金进行日常操作管理；政府监管机构对开发企业和商业银行双方履行监管协议进行监督管理。”该中心相关负责人指出，加强商品房预售资金监管旨在维护交易双方权益，防止开发商资金抽逃，防止项目出现烂尾等，从源头上防范新的遗留问题的产生。
业内人士表示，加强预售资金监管主要是要防止预售资金挪作他用，建立行之有效的商品房预售资金监管制度，对保护消费者权益和维护房地产市场秩序意义重大。
目前，长沙市已有50余个项目签署了《长沙市新建商品预售资金监管协议书》，为了促进房地产市场健康发展，长沙市住建委下属房产交易管理中心今年将不定期组织各开发企业、商业银行培训、学习相关业务知识。
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