[摘要] 地产圈又一次沸腾了。5月10日傍晚，央行突然宣布下调人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。这是自去年11月以来的第三次降息，房地产行业被认为是获利大的板块。
地产圈又一次沸腾了。5月10日傍晚，央行突然宣布下调人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。这是自去年11月以来的第三次降息，房地产行业被认为是获利大的板块。
为业界所公认的是，此次降息将进一步提升市场信心，促进楼市成交，降低地产商的融资成本，促进拿地行为。但是必须明确的是，降息并不改写行业长期走向，房地产市场的投资属性正在降低。房地产市场结构性供需失衡，决定2015年仍是房地产去库存的一年，尤其对于大量供过于求的二三四线城市而言，房地产的基本面仍是调整。
一、房地产“稳定器”不能熄火
专业人士分析，宏观数据表现疲弱、经济需求不旺盛，是本次央行降息的主要原因。从数据表现看：
其一，2015年一季度GDP同比增长7.0%，符合预期，但环比增幅1.3%却是历年弱的；
其二，固定资产及房地产开发投资增速进一步放缓，房地产下滑依然是实体经济大的拖累。一季度整体来看，房地产销售同比跌幅由去年四季度的5.7%进一步扩大至9.2%，新开工同比大跌从去年四季度的14.4%扩大至18.4%，房地产投资同比增速徘徊在8.6%的低位，土地购置面积同比大跌32%。房地产建设活动下滑显著拖累了工业品需求、加剧了产能过剩，不仅抑制了重工业生产，进而拖累了制造业投资。虽然基建投资带来微弱缓冲，但无法完全抵消房地产和制造业的投资放缓。
其三，从中央到地方，今年更加重视房地产对于经济增长“稳定器”的作用。在本次降息之前，楼市新政频发，但从二季度以来楼市表现来看，除了一线城市及少数二线城市，市场反应并不积极。此次降息举动，一定程度上对房地产市场可以带来直接刺激作用。“房地产市场目前仍然是整个经济增长非常重要的引擎，也不能让它在短时间内熄火了。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说。
二、降息对房地产的四大影响
此次降息将对房地产行业将构成利好，主要影响包括四个方面：
1. 房贷压力降低，刺激购房者入市。
降息将直接降低购房者的购房成本。有业内人士测算，以100万元的商住房贷款为例，采取20年期等额本息还款，对比去年11月央行降息前和3次降息之后，购房者的购房成本将减少12万元。并且，据市场反馈，今年2月北京各大银行房贷利率开始出现低85折，此次降息将使房贷利率真正重回8字头时代。也就是说，降息有利于降低购房者资金成本，提高购房者的支付能力，市场信心将进一步提升，促动楼市成交。
2. 系列政策叠加，楼市基本面复苏。
机构分析，在330新政等政策刺激之下，部分城市已经呈现出基本面复苏的态势，比如北上广深一线城市以及合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市。本次降息之后，楼市需求将进一步被激活，楼市成交量短期反弹是板上钉钉的事情。
3. 融资成本降低，提升房企拿地积极性。
此次降息，一方面可使房企借助政策利好，加快推盘节奏，加速去化；另一方面，将在一定程度上改变金融机构后续的信贷政策，有利于缩减房地产企业的融资成本，房企国内融资环境持续转好预期提升，增强房企土地储备、开发投资的积极性。
4.一线步入上涨通道，三四线跑量主题不变。
分析机构认为，本次降息刺激之后，一线城市楼市房价将步入上涨通道，甚至会再次步入“买涨不买跌”的行情；二线城市中15个月以下去化周期的城市，房价将稳中有升，比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等；大多数三四线城市因为库存量大、去化周期长，楼市设法跑量主题不变。总体来看，降准降息刺激之下，楼市走势将进一步“分化”。
三、把控好楼市“窗口期”
随着中国经济步入新常态，我国房地产业进入到降速运行、提质增效的新阶段，这是房地产行业的大趋势。可以发现，一系列以刺激住房消费为目标的政策，有一个共同点，就是专注于提升百姓购房的支付能力，减少税费和利息负担。在众多行业专家看来，允许房地产市场自行调整，发挥市场在资源配置中的决定性作用，仍是行业发展主基调。目前，房地产市场的主要矛盾仍是结构供求不匹配，利好政策下，地产商和购房者均要把控好楼市的“窗口期”。
1.房企应积极调整推盘节奏，跑量去库存。
对于地产商而言，严峻的市场考验并没有消退，一方面房地产行业利润率向社会平均利润率回归，另一方面部分实力弱的开发企业仍面临被市场淘汰的风险。因此，房企首先要积极去库存回笼资金，不能捂盘惜售，防止市场环境下半年出现变化，错过放量的“窗口期”；其次，调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险。
2.购房者应把握好购房时机，享受短期红利。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，购房者应该赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段、开发商资金面仍然相对紧张的阶段入市购房，把控好本轮两次降准三次降息政策短期红利带来的购房“窗口期”。
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