[摘要] 2011年已走到尾声，明年1月1日后房贷利率就将按照实时的利率，5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%，为此，不少房贷客户近日纷纷咨询专家，是否现在就要通知银行准备提前还贷？
2011年已走到尾声，明年1月1日后房贷利率就将按照实时的利率，5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%，为此，不少房贷客户近日纷纷咨询专家，是否现在就要通知银行准备提前还贷？
对此，分析认为，对于每月月供为7783元的投资者，提高利率后两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元，可提前还贷。但对于此前享受房贷优惠利率等4种情况的客户则不适合还房贷。
四种状况不宜提前还贷
情况一
享受7折利率房贷
分析认为，首先是已享受7折至85折优惠利率的房贷最不应该还。以5年以上贷款利率为例，按明年1月1日调整贷款利率后，基准贷款利率为7.05%，如果贷款者此前享受7折利率，则优惠利率为4.935%，如果享受85折利率，则优惠利率为5.9925%。
以100万元20年期等额还本息贷款为例。 部分客户按照今年调息前5.94%的基准利率打7折计算， 每月月供为6463元，明年1月1日后，这部分客户还能按7.05%基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元。这部分客户不需要提前还房贷。
对借款人日常生活不会造成什么影响。理财师尤其强调，在目前首套房贷款利率都比基准利率高的态势下，提前还款看似节省利息，实则得不偿失。
情况二
等额本息还款到中期
等额本息还款已到中期的房贷客户不宜提前还。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。
情况三
等额本金还款已过1/3
对于等额本金还款期已过1/3 的房贷者如提前还贷也不划算。
据悉， 等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。 据测算，使用该还款方式的还款周期，当还款期超过 1/3时，其实借款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。
情况四
投资高于贷款利率
投资高于贷款利率的不宜提前还。理财师认为，尽管投资时风险迭出，但如果不贪心，一年赚10%还是很有希望的。
对于已经享受7折或85折优惠房贷利率的借款人而言，即使没有好的投资渠道赚不到更高的，但目前半年期、一年期理财产品的率就已经高于打折后的房贷利率，足以应付加息后的房贷利息支出。
两种适合
提前还贷的情况
对于房贷利率按基准利率执行的客户，在还款初期或者是手头资金足够支付尾款却没有其他投资渠道的，此时提前还款较划算。
例如，对于此前按基准利率还房贷客户目前执行的利率为5.94%，这部分客户目前每月月供为7129元，执行7.05%的贷款基准利率后，这部分客户每月月供为7783元，两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元。这部分客户有必要提前还房贷。
分析建议， 提前还贷注意三个问题：首先要问清银行要求，如是否要收违约金。客户也要准备相关文件，如身份证、借款合同到银行办理审批手续。客户要及时退保及解抵押。借款人如果结清贷款的话，一定要及时携带房产证、结清证明和抵押在银行的其他权利证去各区住建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说完全是属于自己的财产。
目前如果是资金实力较好的全款购房者，真要买房的话，问题也不大，毕竟房价的确下降了一点；如果是打算贷款购房的房奴一族，那就必须要谨慎了，虽然房价降了一点，但首付、利率水平等都涨到了历史高峰，房贷成本已相当高，下降的房价部分能不能冲抵这些增加的成本部分，还是个疑问。
银监会发出明年房贷或“为刚需松绑”的信号 中国新闻网
银监会日前发布的2011年第三季度《中国银行业运行报告》显示，房地产业新增贷款环比首次出现负增长。银监会同时强调，在严格执行差别化房贷政策的前提下，应首先满足首套、小户型、自住购房的贷款需求。
《报告》指出，目前部分城市房屋销售量已经出现下滑，房价有所回落，土地流拍或底价成交现象明显增多，开发企业资金链趋紧。因此，银监会要求银行密切关注房地产贷款风险变化，加强对土地、房产等押品的及时估值和持续管理。
值得注意的是，银监会特别提出，在严格执行差别化房贷政策的前提下，应首先满足首套、小户型、自住购房的贷款需求。
业内观点 房贷或为刚需松绑
目前，首套房个人贷款的首付款至少为三成，利率则为7.05%，并且部分上浮5%-20%。信贷政策的打压，难免误伤了刚需一族和改善型购房者。
有房地产业内人士上午表示，此次银监会“应首先满足首套、小户型、自住购房的贷款需求”的言论，或多或少为明年的购房贷款发出了一个“为刚需松绑”的信号。
上海个人房贷终于放款 市民为拿到钱不惜行贿 国际金融报
银行终于放款了。在上海工作的杨先生舒了一口气，连日来紧锁的眉头稍稍舒展开来。
小杨是千千万万准婚族中的一员，买房也就成为他心头的一件大事。5个月前，本来已按部就班完成了买房的前几个步骤，进行到银行贷款最后一个关节时，却被卡住，于是他从准婚族变成了等“贷”族。
想贷款？先排队
小杨上半年看中了上海顾村一套89平方米的房子，准备买下做婚房用。合同在5月底签，并且支付了100万元的首付款。然而申请的银行贷款迟迟批不下来，进入“等贷”队伍中。
“合同上写好9月底前交清尾款，否则就得支付违约金。现在已超过期限1个多月了，银行贷款还没下来。”两周前，小杨不无忧虑地向《国际金融报》记者抱怨。他告诉记者，合同上写着违约金是日息万分之三，按全款170多万元来算，每天多给开发商支付300多元，一个月就要花近1万元，“比我每个月的收入都要高”。
小杨是在某股份制银行的中环支行申请的贷款，贷款审批也通过了，可是被告知额度有限，需排队等房贷。然而从春末等到深秋，还是没有轮到他。眼看合同期限已过，每日要担负沉重的“罚款”，小杨心急如焚，不断打电话催问，得到的答复却总是，“央行对总额有限制，要根据贷款申请和抵押证的先后排队轮贷。”
一位银行业内人士告诉《国际金融报》记者，今年银根紧缩，银行信贷确实比较吃紧。房贷业务虽然较为稳定，然而楼市调控及较低的业务让银行变得谨慎起来，相对收缩了规模。分配到每个月的额度并不多，因此需要按申请人排队的先后顺序依次放贷。
记者了解到，小杨所购楼盘的开发商，共有7家贷款银行，包括小杨申请贷款的那家股份制银行的宝山支行。只有在上述７家银行的相关支行办理房贷，开发商可以通融，不再收取违约金。但是，小杨的准新娘之前跟父母有过一套房，所以这次买房要按二套房计算。开发商对口的那家支行已停止接受二套房贷款业务，迫使小杨不得不另找其他银行，同时也无奈地承受“罚款”。
要优先！钱拿来
在焦急的等待中，小杨却发现一些比自己后申请的人都拿到了贷款。起初他以为是贷款银行不同的缘故，后经“点化”才知道是“插队”的功劳。
“插队也分为两种，请中介或请跟银行有关系的熟人帮忙，这些都需要钱来打通。”小杨告诉《国际金融报》记者，为了早拿贷款少付违约金，自己也到处花钱托关系，找了数人拐了好几个弯终于“搞掂”。
对于贷款审批中的“插队”现象，某国有银行中层管理人员不置可否。他说：“对一些在我们银行有大额存款，或者购买理财产品的客户，我们会把额度优先让给他们。银行也有自己的经营考虑，倾向优质客户的做法无可厚非。至于从业人员收取现金帮忙‘插队’，这是严重违反银行从业人员规定的做法，一旦查到，将立即开除，并上报银监局，终身取消此人的银行从业资格。”
上述管理人士说，绝大部分银行从业人员犯不着为了几万元毁了前途，但“不排除铤而走险的人”。
低？给小企
《国际金融报》记者了解到，其实银行在房贷这块已回笼了不少资金。上述银行人士表示由于房贷利率每年初就会调整一次，年底前往往会形成还款小高峰，尤其是今年加了两次息，贷款者还款意愿更加高涨。
既然回笼了大量资金，为何像小杨这种等贷族的款项还是迟迟不能下发呢？“因为房贷虽稳定但低，在目前信贷额度有限的情况下，银行会分一部分额度去其他业务板块，主要是增加中小企贷款。”上述银行人士向《国际金融报》记者透露。
据了解，目前个人商业贷款5年期以上的年利率才7.05%，而中小企一年期以上的贷款就已上浮到8%以上。今年下半年以来国家加大对中小企金融扶持的力度，各大银行也更乐意把款项贷给风险虽相对较大，但高还款周期短的中小企，这样既响应了国家政策又提高了自身收入。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
