[摘要] 房地产经过十多年起伏发展，于2014年迎来了新一波的回调，此次调整是在未受政策干扰下单纯的市场行为。人们期待的单边上涨已成为过去，行业波动性将加大，房地产市场迎来洗牌时代，已成为业内共识。
(来源：中国房地产报)房地产经过十多年起伏发展，于2014年迎来了新一波的回调，此次调整是在未受政策干扰下单纯的市场行为。人们期待的单边上涨已成为过去，行业波动性将加大，房地产市场迎来洗牌时代，已成为业内共识。
“盛宴结束，各奔前程”成为现实。在宏观经济新常态的背景下，依托于房地产市场火爆而发家的房地产金融机构，如何看待房地产市场的这一轮周期性调整，在新常态下金融机构的业务形态有哪些调整和变化，成为房地产行业关心的话题。
波动和机遇并存
日前，在由诺亚财富组织的房地产金融论坛上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹提出波动将是房地产行业的新常态。“房地产业新常态之一，我认为是波动，从过去房地产市场总体上涨，到今后有涨有跌。过去十几年中国房地产市场总体都是上涨的，无论一二三四线城市。目前，在房地产总量已经非常大的情况下，波动可能是我们今后最常见的一个状态。”秦虹分析称。
对部分投资人关于目前房地产行业状况不好，地产基金是否会生存困难的担忧，歌斐资产创始合伙人、总裁殷哲表示，“这恰恰是地产基金的发展机会。”.
中国的地产基金在发展中，经历了由地产企业直接做GP向独立基金公司，独立GP转变的过程。对中小开发商来说，基金公司的主导面越来越强；这一趋势将逐渐扩大到中大型开发商，从地产带动金融到金融推动地产逐步转型。殷哲说，“总体看来，在房地产市场逐步转型的过程中，地产基金有较大的发展空间。”
2014年中国地产金融日，中国房地产业协会会长刘志峰说：“中国经济进入了新常态。金融作为经济运行的血液，对支持经济和社会发展起到了重要作用，但融资难、融资贵等让企业焦虑的问题也不断被提出。从5月份到8月份，国务院7次开会，要求发挥金融支持实体经济的作用。前几天又出台了新的‘金融国十条’，目的就是改善金融环境，缓解钱紧钱贵的问题。”。
对我国目前房地产市场现状，他分析称：今年以来，我国市场面临四个叠加，市场出现了调整和分化。房地产开发投资增速放缓，库存加大，但房地产贷款仍保持平稳增长，截至今年6月份，主要金融机构（含外资）房地产贷款余额16.2万亿元，同比增长19.2%，房地产贷款余额占主要金融机构各项贷款余额的2成。保障性住房开发贷款保持较高的增长速度，融资手段更为丰富，融资渠道进一步拓宽。
专业化将是新趋势
“新常态下，房地产市场将越来越成熟，主要表现为市场的参与主体——客户、开发商、金融机构、政府都更理性，看的就是谁更专业、更职业。”房地产资深人士鲍莜斌接受中国房地产报记者采访时说。
他分析，政府不会盲目调整规划、简简单单地出让土地；银行进行差别化结构调整，对不同开发商、产品差别化对待，更理性地来看待房地产市场；从投资角度来说，投资者不会盲目投资房地产，改善型投资住房也将成为更高层次的刚需，但是这部分客户的购买行为将更为理性；开发商会通过区域选择、产品的配置、利用金融杠杆等方式进行调整。
“新常态下房地产市场将进入一个比较专业的平稳发展期，不存在朝阳夕阳之说，理性的市场里，对参与的房企来说，谁更专业，更有创新能力，更有价值，将获得金融机构更多的青睐。”鲍筱斌说。
他认为，行业洗牌将使房地产业集中度更高。盈利能力强、创新能力强，融资通道丰富、成本也低，通过结构化融资会有更好的发展；盈利能力较差的房企则面临着银行贷款收紧、表外融资通道窄、融资成本高等种种消极因素，未来融资能力愈发变差的局面，对金融机构来说风险系数会较高，目前的3万多家房企，未来会有大量的企业退出房地产行业。
“未来有两类企业发展更好，一类是大的公司，由于其创新能力强、周转能力好、品牌张力较大、融资通道较广，未来将会有较大的发展；另一类则是专注某个区域或细分领域的企业，在细分市场里建立起独特优势，或者在某一区域建立独特的优势，未来的发展潜力会比较大。”鲍莜斌坦承。
金融机构对项目的选择不能笼统地以一二线城市进行区隔，而是要看项目的潜在的投资价值，这个取决于开发商的专业化程度，在项目选择上的判断力。
以国外的经验看，未来房地产市场带给金融机构的机遇大于挑战，要看投资机构的专业、职业化的程度，需要通过专业的、独立的思考判断力做出选择。
处于下行区间的房地产市场，波动会比较大，对重资产的房地产企业影响较大，轻资产化是大型房地产企业的发展方向，这样金融机构的参与度将更高，房地产和金融的结合将越来越紧密。
限购限贷需差异化调整
就目前市场的基本判断，上海某信托公司房地产金融执行总裁在接受中国房地产报采访时称：“目前，整个宏观经济处于降转改的过程，主要涉及两个方面，一个是房地产行业，另一个是地方政府平台。目前市场货币存量很大，地产业和政府平台这两个池子里吸纳和占用了很多资金，导致其他实业企业融资困难，所以目前政府在宏观经济的重点是降转改，房地产市场去泡沫，下行趋势已经奠定。”
房地产市场在转型时期面临两个严重的问题：一线城市和发展较好的二线城市房地产资产价格被严重高估；三四线城市以及中西部二线城市房地产供应严重过剩，这些城市人口集聚能力较弱，导致需求不足。
对造成上述情况的原因，该人士表示：“这种情况的出现与目前土地出让有一定关系，一线城市的土地供应已近极限，三、四线城市规划的新城规划以及高铁新城建设，土地储备较为充足，房地产产品供应较多”。
由此导致的结果是，一二线城市短期来看会下行，主要是由于限购限贷政策制约了成交量，开发商面临资金压力，将促使开发商降价促销回笼资金；未来三四线城市房产价格必定会下行，由于供应严重过剩，需求不足。
中长期来看，像北上广一线以及好的二线城市的房地产价格依然会有上涨的可能，这主要是基于供应量的短缺决定的，此外好的就业机会、优质配套资源高度集中在一、二线城市，导致人口不断地净流入，高收入群体依然愿意选择在一线城市进行置业。
政府只有引导一线优质资源向周围卫星城市转移，才能疏导一线城市人口向周围卫星城市分流，缓解一线城市人口过度集中的困局，否则一线城市的房地产资产价格将依然有被严重高估的可能。
对于一线城市来说，未来限贷有可能放开，限购可能会常态化。限贷将会是中短期行为，由于贷款是市场化行为，利率市场化即可解决这个问题，所以逐步放开的可能性比较大；限购可能要常态化，主要原因是土地资源的稀缺性，导致房产开发供应量短缺，限购政策是合理的、有必要的。
定位清晰依然受青睐
鉴于我国大型实业企业较少的现状，金融机构在交易对手选择方面，还将集中在房地产和地方融资平台。
地方政府平台再融资、发债的口子会逐步打开，地方融资平台未来还会是金融机构展业的主要领域。房地产企业未来的趋势是行业加速整合，百强房地产开发企业将出现“大者恒大、强者愈强”的局面。
目前，房地产市场是一个大周期的调整，中小型地产企业在这个节点抗风险能力较弱，由于融资困难，所以会出现被大型房地产企业并购，或者采取出让股权的合作模式与大型房地产企业展开合作，但是最后脱不了被兼并的命运。
在区域方面，前述信托人士认为在区域的选择上关键是要看看开发企业的自我定位。
三四线城市依然有发展的机会，但机会是结构化的。在这些区域内，有一定口碑的龙头企业依然有很强的竞争力，中长期会有较好的发展。另外一些大型房企则布局三四线城市城乡接合部，依托城区的成熟配套，开发中小盘，依托自身的成本管控，营销、创新理念的引导，依然会有较好的产品附加值，依然会受金融机构青睐。
房地产信托酝酿新玩法
从长远来看，金融业面临着巨大的转向。目前我国金融资产在170万亿元左右，其中银行占了90%的资产权重，“随着大资管时代的到来，银行的占比将会下降到一个相对稳重的状态，可能会在70%左右，这就意味着信托、券商资管、基金子公司、有限合伙企业将获得更多资产配置。”上述上海某信托公司房地产金融执行总裁说，未来大的资产管理企业会发生一种新的变化，由单纯的做债权类产品向做夹层和权益类产品过渡，以债权转股权的形式参与房地产市场，投资人将变得更为成熟、理性。“小股操盘将是大型房企的转型的方向，比如说现在的万科、复星。”
他同时强调，轻资产化运营对于国内房地产市场来说需要一个较长的过程，前提是需要国内金融机构高度专业化分工、高度成熟的信用体系以及严密的惩罚机制，并配以完善的法律体系来保护投资者的利益。
“轻资产化运营对企业的要求是很高的，不是一般的企业能够操作的，企业的公信力是根本，这些条件的建立需要一个较长的过程。”他说道。
具体到信托行业对未来房地产市场的布局，他认为，信托业一样面临着很大的转型压力。过去信托行业做得较多的是开发商和政府平台以及部分证券类产品，当整个房地产行业去杠杆的时候，开发商和地方政府面临着巨大资金压力，兑付的不确定性因素增加，导致整个信托行业面临的兑付压力加大，这就促使信托企业必须加快自身改革、转型，逐步由做债权、固定类产品向做权益、浮动类产品转型，未来固定类产品在信托企业产品配置权重将会大幅下降。
针对目前房地产市场不确定性因素增多的情况，他坦言，从成熟市场角度来讲，无论房地产市场如何波动，房地产依然是信托以及其他金融机构的资产配置中非常重要的一块，“只是方式方法将有所变化：由原来的做债逐步向做夹层、股权的模式转变，未来更强调信托企业资产管理能力。”。
面对金融机构对中国房地产市场发展趋势的乐观估计，信用评级机构却给出了不同的解读。
信用风险成羁绊
2014年9月2日，标准普尔评级服务发布《随着失去增长动力，中国房地产商信用风险加剧》的报告中表示，中国房地产市场状况的持续疲弱将在未来几年削弱中国房地产商的信用状况，并导致部分实力较弱房地产商的生存前景备受质疑。
标准普尔信用分析师符蓓分析：“我们相信，该行业无法保持过去几年的高增长率。此外，我们预计政府不会再像此前的行业低迷期时那样提供救助，从而导致开发商较长期的艰难经营状况。”
标准普尔预计，房地产业信贷增速放缓和较高库存将在未来几年限制房地产商的增速，尽管基数较高。因全行业增长放缓且利润率受压，中国房地产商的财务杠杆也预计将继续上升。
标准普尔信用分析师叶翱行称：“因为成本上升、房价停滞或下跌以及高端住宅需求逐步下降，大部分开发商的盈利能力可能将在未来几年下降。但是，部分成本控制良好且资产周转较快的开发商将有能力缓解利润率下降。”
标准普尔预计未来12个月内负面的评级调整数量将超过正面的评级调整数量，较低评级的公司会出现债务违约。
综合各观点，处于震荡期的中国房地产业，金融机构态度审慎、债务违约风险加剧、行业洗牌可能提前来临。房地产金融机构审慎中通过方式革新寻找新的机遇，房地产企业的专业、创新程度决定了谁能够走得更远！
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