[摘要] 相比北京的拍地低溢价和上海的地王与流拍并存，同样作为一线城市，广州的土地转冷则更为彻底。
（来源：中国房地产报）相比北京的拍地低溢价和上海的地王与流拍并存，同样作为一线城市，广州的土地转冷则更为彻底。
6月23日，广州增城一次性推出了6宗土地，除了1宗商业用地外，其余4宗住宅用地和1宗工业用地都以流拍告终。而此前，广州已有多幅土地中止出让。
合富辉煌首席分析师黎文江指出，这批住宅用地起拍楼面地价与去年相比增长了近一倍，而周边的一手楼价处于零增长水平。这也是第二季度开始广州土地频繁遇冷的主要原因。“过去两年市场好，政府的土地收储成本高，所以今年土地底价也有明显上升，但市场却突然转冷，开发商自然不买账。”广州一位土地专家认为，下半年的土地市场也很难有起色。
土地成批流拍
广州市增城区今年的第二波土地出让冷清得出人意料。6月23日，位于增城永宁街、增江街、小楼镇的4宗住宅用地因未达到拍卖条件而取消出让。挂牌资料显示，这4宗地均为二类居住用地，占地面积适中，约在1万~11万平方米之间，容积率在1.1~2.5之间。挂牌的起始楼面地价有3宗约为2800元/平方米，另1宗为1895元/平方米。
据介绍，这4宗住宅用地的出让都是采用拍卖而不是挂牌的形式，竞拍人必须超过3家才算达到拍卖条件。但截至拍卖当天，这些地块都未能吸引足够的竞买人，因此最终的拍卖结果是“不成交”。这也是今年以来，广州出现的首批流拍地块。
但在三个月前的3月26日，增城的首场土地拍卖会却是高潮迭起。5宗住宅用地遭到了碧桂园、中铁、路劲等数十家房企的哄抢，最终卖出了34亿元的高价。5宗地块中有4宗的成交楼面地价超过3500元/平方米，而朱村街凤岗村地块更是以4329元/平方米的单价晋身增城新地王。据了解，增城以往的商住用地绝大多数以底价成交，2013年该区出让的土地楼面地价基本在1100元/平方米左右。
“广州市政府依然沿用2013年‘牛市’的思维对出让土地进行定价。”黎文江指出，增城新塘永宁街的两幅居住用地，起拍楼面地价2800～2900元/平方米，而去年6月3日附近的地块起拍楼面地价仅1513元/平方米，地价一年内增长近一倍，周边的一手楼价却处于零增长水平。
推地节奏将加快
根据《2014年广州市经营性用地供地蓝皮书》，2014年广州预计出让居住用地64宗，商业用地83宗。然而截至上半年，广州仅出让居住用地24宗，商业用地15宗，仅完成出让计划的26.53%。
经纬行研究中心总监瞿中奇介绍，2014年上半年住宅用地出让起拍价普遍有所提高，广州住宅用地成交地价也因此拉升，出让整体楼面价达到10155元/平方米的高位。
广州一位土地专家对本报记者表示，目前广州推出土地大多为前两年政府收储的，参照的是当时的楼价，因此土地成本居高不下。但目前广州楼市已经出现了明显的价格回调现象，开发商希望地价也有所回调。“但政府的土地出让有个基本原则，就是不能亏本，因此能看到不少土地是面粉贵过面包。在楼价上升期开发商可以接受，但现在不行了。”
6月23日，一宗位于番禺市桥街盛泰路东郊工业区的混合商住地挂牌出让，起始楼面地价达11419元/平方米。而番禺在经过近期的一轮降价潮后，1万元/平方米左右的在售项目已比比皆是。
瞿中奇认为，2014年上半年广州住宅用地出让面积仅占全年出让计划30.38%，下半年政府土地节奏将会加快。但鉴于土地市场转冷，为避免优质土地以低价成交，中心区域优质地块的推出量可能会减少。
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（来源：华夏时报）因今年法院强制执行拍卖的房屋(以下简称“法拍房”)越来越多，江浙地区法院全部将竞价场从线下移到了线上。
截至7月25日下午1点，在淘宝网“司法拍卖频道”上，总共32956件拍品中，光房产就有24744宗，另有土地资产443宗，房地产占比达80%。
围观者众多，报价者寥寥。《华夏时报》记者统计发现，全部流拍数目已达上万宗，整体流拍率在70%以上，金额在千万以上的数千宗“法拍房”流拍率超过80%。
有的“法拍房”甚至连拍三四次都以流拍告终，如杭州“阳光景台公寓”120套房产全部流拍，起拍价相比周边市场价低40%;江苏淮安“运河明珠-文化宫”13套房产拍卖3次仍失败;苏州吴江弘远投资和弘远钢铁的房地产资产，第四次拍卖比首次起拍价下降一半，依旧无人问津。
“江浙地区成为此轮房地产调整的重灾区，目前市场上降价40%以上的商品房都难卖，更别说产权不清晰且办证可能遥遥无期的‘法拍房’。”温州一位房地产业内人士告诉记者，这是流拍率奇高的主因。
上万宗房产流拍
记者发现，近期淘宝网上司法拍卖数量不断有刷新上升趋势。7月25日下午1点，相比前一天，拍卖品增加了119宗，其中房产增加102宗。而记者6月底在该平台看到，房产数为19772宗，一个月的时间，“法拍房”数量增加了4972宗。
“今年拍卖的房产特别多，且每天都在增加。”浙江省宁波市象山县人民法院法官告诉记者，由于近三年来江浙地区资产拍卖越来越多，省高院决定从2012年开始在网上拍卖，可以减少，还能提高拍卖的效率。
该网络平台显示，“法拍房”绝大部分来自浙江和江苏的各级法院，江浙沪地区共有20502宗，而拍品所在地数温州，达到3473宗，其次是杭州2472宗，宁波有2200宗，此外，徐州、苏州、无锡、绍兴、湖州等城市均有上千宗“法拍房”。
“去年以传统方式拍卖为主，今年全部挂在网上，以商品房为主，今年数量上比去年多点。”温州瑞安市人民法院一位法官告诉记者，首次拍卖价一般为评估价的8.5折，如果流拍，第二次和第三次挂牌都在前一次基础上再打8.5折，
不过网上拍卖仍以流拍居多。记者统计了7月19日至24日的房产拍卖结果，共1031场拍卖，整体流拍率超过70%。从已经结束的21675宗资产拍卖结果看，拍卖出价6次以上的只有4000宗，超过上万宗“法拍房”流拍。
“我们一般以市场价8折起拍，先拍三次，如果三次都流拍了，就看债权人的态度，是以物抵债还是继续拍，挂三次都流拍的也不少。”浙江慈溪市中级法院的法官告诉记者。
而数额较大的工业厂房、大宗房产流拍率更高。记者统计，截至7月24日，拍卖金额在5000万元以上的共有117宗，仅成交12宗，流拍率达90%。而1000万-5000万元间的房屋资产有1763宗，流拍比例超过八成。395宗已经拍卖的土地，成交有60宗，流拍率约85%。
“几千万上亿的资产数额太大了，大多几次拍下来都没一个人报名，没有办理产权证的更麻烦，除非地段特别好，通常头一两次挂牌都没人竞买，等着流拍后降价。”浙江某市中级法院的一位法官说。
记者查询发现，资产上千万的大宗“法拍房”来自一些实体企业的工业厂房，还有一些是宾馆、商场和烂尾楼等物业。
苏州吴江弘远投资和弘远钢铁的房地产、资产四次拍卖均告失败，其中，弘远投资为商服用地、弘远钢铁为工业用地，总共评估价1.56亿元，其中商服土地使用权近2万平米，房产建筑面积为2.65万平米，次底价出让，第二次折价1.31亿元，第三次1.048亿元，第四次几乎以腰斩价挂出8389万元仍无人问津。
拍卖资料显示，这些房产建于2009年和2010年，部分房屋尚未办理产权证，资产已被抵押出去，法院只负责拍卖，相关权证仍需竞拍者自己办理。
产权不清“不敢买”
温州瑞安市人民法院一位法官告诉记者，相对而言，总价较低的房产拍卖成功率要高一点，尽管流拍率仍然过半，但在他们看来，相比传统竞拍方式，这结果已较为理想。
实际上，上文提到的杭州“阳光景台公寓”房源已经不是次被拍卖，早在2013年3月，该项目就已经有9套房源在杭州产权交易所竞价厅拍卖，全部流拍，当时，“阳光景台公寓”要“烂尾”的传闻就在当地甚嚣尘上。
据了解，该楼盘为浙江亚西亚房地产开发有限公司开发的预售新盘，因资金链出现问题，抵押给债权人的120套房产今年再次被法院查封。
这批被拍卖的房源，价格的低楼层房源起拍价为90万元，评估价为116万元，建筑面积为86.11平米，每平米起拍价只有万元左右。而目前周边在售的宋都·阳光国际均价在18000元/平米，康恒·悦麒美寓的累计销售均价也接近18000元/平米。
值得注意的是，该拍卖公告中指出，由于标的物系在建工程，房产证、土地证、契证等相关权证目前尚不能办理，待建设工程完成后，按政府相关职能部门的规定补缴相关费用、补办手续并通过验收合格后才能办理。
因此不少网友回帖表示，即便是价格相比周边便宜40%，但楼盘质量没保证、三证不全，“谁也不敢买。”
“别说产权不清的很难拍出去，产权清晰的流拍率也很高。”温州当地一位业内人士称，江浙地区“法拍房”在，现在又是此轮房地产调整的重灾区，商品房价格都在普降，也对“法拍房”形成竞争。
“从2011年开始，江浙地区很多民营企业老板就陷入了资金链断裂的边缘，从银行和一些金融贷款公司融资，都是拿房地产做抵押，一旦资金出问题，这些资产就只能被债权人拍卖。”宁波房地产专业律师王瑰琪告诉记者。
据王律师介绍，目前宁波有的楼盘价格已经从去年高点下降了40%，在宁州公园附近有个盘非毛坯以前售价超3万元，如今已经降到2.2万元/平米，但因为限购尚未放松，很多人没资格买，成交量仍未有起色。
“市场需求还是有，但大家都在观望，温州从2011年以来已经跌了3年还未回暖，部分楼盘价格腰斩都卖不出去。浙江房价普遍在下跌，有的已经跌了40%甚至腰斩，但购房者还希望再跌，且越跌越不敢买。”温州当地一位业内人士对记者说。
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