[摘要] 今年以来，越来越多的中小房企陷入高利贷的困局。今年1月，湖北华盟地产因资金链断裂，无力偿还民间借贷，被多家小额贷款公司和个人起诉到法院。2月11日，开发商老板王建敏就主动向襄阳市房管局递交了报告称，公司已负债8亿多元无法经营，请求政府出面协调、接管。
（来源：华夏时报）“民间借贷的月息起码在5分以上，年利息超过60%，但我们仍借不到钱。”(化名)是湖北省襄阳市的一家房企老板，现在正为项目的后续开发资金忙得焦头烂额，“资金没来路，整个城市的钱感觉都被掏空，银行贷款更不可能。”
“不降价卖不出去，但是降价后房子即使能卖完，回款还不够还债的。”说，如果交易低迷的状态持续，下半年他们公司将面临破产倒闭。
实际上， 的公司只是三线城市的小房企的一个典型样本。 称，目前襄阳大部分中小房企都陷入困境，民间借贷成为这些开发商维系资金链的最后一根稻草。
资金链断裂风险
6月19日晚10点， 挂断了本报记者的电话，回复短信称，“还在开会改合同，都是钱荒惹的祸。”
两个后， 打来电话：“这样的忙碌的状态，从今年开年到现在，已经维持了近半年，主要是商量怎么通过各种渠道找资金。”与2011年那轮市场调整相比， 明显感到今年有些异样，“现在很难借到钱。感觉市场上没钱了，有点钱的也不敢借给地产商。”
说，由于这两年房地产的项目贷款难，他们运作项目的主要资金通常是从其他项目融资而来。比如旗下有一家工厂、一家房地产公司，就利用工厂从银行贷款，再输血到房地产项目上。
以往借款到期时， 都是借投资担保公司的过桥资金，先还银行到期的贷款之后，再从银行重新的贷出来。“去年可以让担保机构从银行担保贷款出来，担保公司收取担保费及一到两成担保金，但现在连担保也失效了，”无奈地说，“银行只收不贷，还了银行的钱后，就欠着投资公司的高利贷。”
“现在的问题是钱都已经投出去了，市场上一旦没有活钱周转，资金链就会由此的断裂。”表示，高利贷就像吸毒，5分以上的利息一旦按期还不了，利滚利算下来，企业完全无法承受。
“做房地产的本土的中小企业，都会涉及到民间借贷，尤其是今年从银行根本拿不到钱，没有别的渠道，只能高息从民间融资。”说，现在房地产企业资金链都非常紧张，实力小的、项目有缺陷的大多处于破产边缘，部分老板已做好跑路准备。
甚至，有的房企老板连跑路的机会都没有。“一旦你没有按期还钱，投资公司知道现在的房子卖不动，会派人24跟着你，连睡觉都会有人在家陪着。”说，现在已经有几个小老板知道没机会跑路，天天被人催债，精神接近崩溃，干脆主动自首。
今年以来，越来越多的中小房企陷入高利贷的困局。今年1月，湖北华盟地产因资金链断裂，无力偿还民间借贷，被多家小额贷款公司和个人起诉到法院。2月11日，开发商老板王建敏就主动向襄阳市房管局递交了报告称，公司已负债8亿多元无法经营，请求政府出面协调、接管。
在湖南邵阳的开发商姜老板也告诉记者，目前民间借贷利息通常都在5分以上，一般都不愿意借给地产商，担心有风险。
“大家都借怕了，好多地产商已经快活不下去了，钱借出去根本收不回来。”在长沙经营一家建筑企业的黄老板说，目前整个上下游产业链的企业都受影响，开发商欠他们的建筑款，他们欠材料商的货款。
降价困境
从2009年 进入房地产行业开始，他的公司曾倒卖土地，开发过纯住宅和工业园。
“以前几个老板合伙拿块地就开发，自有资金太少，百分之八九十的资金是依靠民间集资和银行贷款。”说。
“稍微有点实力的还能自己出个地皮钱，胆大的连地皮本钱都没有，都是靠借款集资而来。以前有关系的拿了地皮，或者建个三四层就可以贷款，现在根本不行，封顶了银行也不愿贷给你。”姜老板与 的话如出一辙。
由于项目开发都是依赖高杠杆融资，开发商自有资金往往占比较少，导致小房企目前进退维谷，不敢大幅降价。
说，地段偏远的郊区楼盘每平方米已经下跌1000多元，市中心楼盘还处在硬挺阶段，只推出一些特价房。
“打个比方，现在我有20万平方米的物业，按6000元/平方米计算，我还有12个亿的资产，总共有10亿元的债务，如果降到4000元/平方米卖出去，资产会缩水到8个亿，我赚的钱还不够还债的。”说，“房价降得多点，就会造成资不抵债。”
认为，降价并不是换取销量的好手段，尤其是小房企，降得越多购房者越不敢买，“会猜测你是不是要崩盘了，担心项目后期烂尾，购房者会选择继续观望。”
襄阳市房管局网站官方统计数据显示，2013年襄阳市区商品房库存量达到501.44万平方米，同比增长60.29%，而2013年月均成交量为21万平方米。
今年该市去库存速度在下降，据襄阳市房产数据中心统计，今年5月商品房共成交17.2万平米，同比下降7.7%。5月，商品房成交均价为5269元/平方米，同比下跌7.37%。
“襄阳下面的县级市也是开发过度，小房企老板缺乏大局意识，对宏观经济变化趋势把握不足，投资房地产完全是看到别人赚钱，自以为只要能拿到地，借钱就敢开发。”说，这是三四线城市中小房企集体陷入困境的内在原因。
“今年没有解决办法的小房企几乎都很难渡过难关。”目前， 的公司负债率已 过80%，而沾上高利贷后，更难以喘息。如今， 还在煎熬中等待。
（来源：经济参考报）记者了解到，在楼市成交量下滑的影响下，近期多地频频出现土地流拍现象，土地出让金均价和总量锐减，同时房地产相关税收大幅下滑，地方财政在两大财源“双降”的重压之下，处境不易且难言乐观。有专家认为，此时地方政府若托起楼市，无异于饮鸩止渴，地方财政应走出过度依赖房地产业的怪圈。
中原地产5日发布的数据显示，5月一线城市宅地平均楼面地价环比大幅回落34%。CRIC研究中心实时数据显示，10个典型城市5月份土地出让金收入578亿元，环比下降20.3%，同比下降24.6%，这是20个月来首次落入同比负增长区间。数据表明，多地土地出让金收入情况明显弱于去年同期。此外，近期频频出现的土地流拍现象也是土地市场降温的有力佐证。
5日，武汉土地拍卖远未达到最初预想，仅9宗地以底价出让，而江夏五里界地块遭冷落，无人报价最后流拍。5月27日，沈阳土地交易中心三块地参与竞拍，因无人报名参与竞买，3宗地块全部遭遇流拍。值得注意的是，5月来，沈阳共推出18宗地块，其中10块土地流拍。此外，长沙、佛山也经历了土地拍卖无人竞拍而流拍的尴尬局面，对于佛山而言，这已经是一个月内出现的第二次土地流拍了。
值得注意的是，这些城市正是对土地财政依赖程度较高的城市。此前同策咨询研究部发布的《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》显示，杭州、佛山、南京、长沙4个城市土地财政依赖程度超过100%，佛山则达到147.5%。
土地市场不景气，地方政府“压力山大”。根据财政部数据，2013年全年地方本级收入68969.13亿元。而2013年国有土地使用权出让收入41249.52亿元，占地方财政收入(本级)的比例高达59.8%。
《经济参考报》记者日前从接近鄂尔多斯财政局人士处获知，鄂尔多斯土地出让金前些年高达上百亿，而今年到目前为止只有十来亿，相当多的地都卖不出去。与此同时，该人士称：“这两年是还债高峰期，鄂尔多斯今年还债规模高达300亿左右。目前鄂尔多斯的财政资金周转是比较困难的。”
对此，《经济参考报》记者采访了财政部财科所副所长白景明，他表示：“在现行的土地招牌挂体制下，土地出让收入的多少，取决于市场的供求关系，而这种供求关系与整体的经济发展方式和经济增长状况是直接关联的。现在经济增长率下调了一些，这种情况下土地出让收入的减少是正常的，这些都是由市场决定的。”
除了土地出让收入不甚乐观，地方税收收入也呈下降趋势。2014年4月公共财政收支数据显示，房地产营业税环比锐减102亿。地方税收收入、土地出让金“双降”，房地产因素拖累地方财政收入已成不争的事实。
目前各地受房地产行业影响和地方债务的压力，支出能力捉襟见肘。财政部发布的4月份财政收支数据显示，4月份财政支出只有9410亿元，同比增长1.1%，较3月份22.3%的支出增速回落明显。支出下滑主要体现在地方财政上，4月地方本级支出增速下降3.1%，而3月地方支出增速为23.5%。
楼市不景气使地方财政陷于艰难处境，地方政府如何应对值得深思。
中国社科院财经战略研究院研究员汪德华告诉《经济参考报》记者：“一些地方政府想通过限降等行政手段干预市场，希望托起楼市。这个判断是否成立、能不能起到作用？是有问题的。”有专家认为，目前地方政府过度依赖房地产业，如果仍然通过托市来保证财政收入，这将在怪圈中越陷越深，改革需要忍受阵痛。
中债资信相关人士此前在接受《经济参考报》记者采访时指出，在现有财政体制下，土地出让收入是地方政府进行基础设施建设和偿还债务的资金来源。短期看，地方政府对土地出让收入的依赖有其存在的合理性，但长期看，这种方式不具有持续性，地方必须寻求新的融资和收入通道。
汪德华认为，探索扩大地方政府自发自还债务规模是一种途径。“此次财政部试点的十个省市自发自还地方债，没有扩大地方政府债券融资的规模，还是在年初预算赤字规定的4000亿的盘子中。”“我认为还是需要把规模扩大一点，让地方政府把存量债务通过发行政府债券的方式置换一下。”他说。
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