[摘要] 据测算，如果考虑到今年以来的汇率波动，美元债的融资成本最高可达银行贷款利率两倍，也基本与贷款利率持平
(来源：中国广播网)据经济之声《天下公司》报道,最近一段时间,大家都很关注房地产行业,因为这个长年节节攀升的市场终于出现了下滑趋势,不过很多人没有想到的是,楼市滑坡会让另外一个行业陷入危机,这就是信托业。
据报道,由于房产市场持续降温,房地产信托兑付危机开始显现,其中受影响较大的有中融国际信托有限公司,这家公司涉及的光耀地产、时代地产等多个房地产信托项目可能面临兑付危机。中融信托一位内部人士向经济之声记者透露,他们确实有两个地产项目出现了兑付问题。
中融信托:我们的的确确有一些产品出过兑付的风险,这个其实很正常,因为我们有5千多亿的资产管理规模,让所有的产品都是零风险,这个很不现实。我们之前的产品兑付率100%,目前有两个不良的项目现在正在处理当中,一个是广药集团新都酒店的项目,另外我们在廊坊有一个项目,现在也正在处理。
中融信托的这位内部人士承认,目前房地产市场系统性风险确实大,但不会影响个别地产项目的信托投资,如果出现兑付风险,按照惯例,投资人的钱由信托公司先行垫付。
中融信托:现在整个房地产市场确实有泡沫,而且它沉淀了很多资金,一旦政策上有什么风吹草动,很多资金都会撤出来。但这只是一个整体的系统性风险,投资者还是应当看具体的项目,过多地考虑系统性风险其实没什么必要,因为任何行业都存在系统性风险。如果资金投在信托行业,至少按照目前整个信托行业的操作惯例,出现不良资产,信托公司会现行垫付,然后自己一点一点去消化。
有一种观点认为,中融信托在房地产项目上过于激进。数据显示,2013年全年,中融信托成立87个房地产信托,规模达到515.4亿元,占公司全年信托规模的15%左右。今年以来,中融信托成立22个房地产信托,规模总计78.3亿元,占总规模的9%左右。一位信托分析师说,这个比例太高了。
房地产项目的兑付问题,不仅让中融信托自己受到质疑,也牵连到了它的合作伙伴——恒大地产。业内人士透露,今年以来,恒大地产大量通过信托渠道融资,5个月内9家信托公司为恒大发行成立17只产品,中融信托发行其中的6只产品。
一位券商分析师表示,恒大地产虽是领先的地产企业,但发展太过激进,导致负债率一直居于高位,在当下地产降价压力下,恒大地产的信贷风险比较高。不过,恒大地产集团总裁办公室负责人对我们的记者说,他们没有信托兑付危机。
恒大地产:看一下我们这几年的数据,我们的项目、我们的销售都是很平稳的,我们已经过了急速扩张期了。我们的项目拓展也都是很平稳的,没有急速扩展。我们跟信托公司合作都是跟那些以往关系很牢固的公司。无论是信托的募集还是最后的兑付,我们都是本着合同办的,迄今为止没有一例违单。
恒大虽然这么说,但是德意志银行近期发表的研究报告指出,恒大地产项目均价下跌,在资金收紧的环境下比较难以得到融资,预期集团现金流不足以应付预算的风险上升,会对原本已相当脆弱的现金流带来更大压力。因此将恒大地产2014-2016年的盈利预测下调了9到23个百分点。
恒大这样公司的信托项目也会出现兑付问题吗?上海易居房地产研究院副院长认为,大公司的信托产品风险一般比较小。
:如果信托投的一些项目在拿地的时候地价比较贵,遭遇市场降温之后,可能会遇到项目上的一些风险。但是最终还是要看企业,因为虽然有一些项目会遇到风险,但如果企业的规模比较大,身板比较硬,一般最终不会出现问题。但如果是小企业,一、两个项目出现问题,最后就可能兑付不了,甚至可能资不抵债。所以我认为,要看这次市场降温的深度和时间长度,第二要看企业实力的大小,第三才是看信托投入项目的具体情况。
专家点评
经济之声:中融信托的房地产项目对于信托公司来说是不是太多了?
李光昱:大潮退去才能看出谁是裸泳者,我觉得现在还没有看出来。因为一个很简单的道理,其实英雄和傻瓜在很多时候做的决策看起来是一样的,你无法判定。比如说股票在2000点的时候,有一个人疯狂地买了很多股票,也许后来就跌到1000点,也许涨到4000点。比如说地产业,大家都在喊泡沫很大、要崩溃的时候,你在这个时候大规模进攻地产业,到底对还是不对?我觉得现在是无法判定的,因为最坏的时候还没有到,只有到最坏的时候才能知道谁做的是错的。但也有一种可能,就是你永远都猜不对,而别人就敢在你觉得风险的时候,赌上全部身家,然后一把就赌赢了。
所以我觉得如果中融真的是看好地产业,那大规模做也没有什么不成的。至于所谓的比例,我觉得所谓的比例规则都不是给天才看的、做的。
经济之声:对于信托业,一直有一个潜规则,叫刚性兑付,有人说应当打破这个刚性兑付,凭什么我所有的产品都能兑付给投资人?投资人应该本着一个买者有责,同时卖者信托公司也有责的风险意识,否则好产品怎么涌出来,坏产品怎么被淘汰?
李光昱:对,刚性兑付本来就不是一个正常的情况,所有的理财产品都是有风险的。刚性兑付在法律上是从来不存在的,真正的刚性兑付只有一个,就是你在银行的个人存款,除此以外,没有任何一个刚性兑付。
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(来源：中国经济网—《证券日报》 )据测算，如果考虑到今年以来的汇率波动，美元债的融资成本可达银行贷款利率两倍，也基本与贷款利率持平
流行的不一定就是适合自己的。在房企中一度大行其道、在房企高管眼中曾经“融资成本低得不好意思说”的美元债，正开始展现其“狰狞”的一面。多家房企的融资成本也隐性大幅上升，“汇率陷阱”也正成为中介机构人士之间的聊资。
今年以来的近五个月时间里，人民币连续贬值，累计贬值幅度已 过3%。美元债发行利率原本较低的房地产企业尚可承受，但部分发行利率本就较高的房企而言，其融资成本更是雪上加霜。如果再加上其负担的承销费等中介机构费用，房企的美元债利率甚至超过17%。更为令人担忧的是，人民币汇率贬值的势头目前并没有明显刹车，负债端的隐性成本还可能进一步上升。
房企集体染指美元债
2012年以来，随着美国第三轮量化宽松政策的实施，全球资本市场出现了超低利率的环境。对于内地房企而言，国内融资成本的相对高企和难度的加大，使得它们有动力去海外寻求成本更为低廉的资金。
2013年3月，万科完成首次境外美元债券发行，该次美元债为8亿美元的5年期债券，年票息率仅2.625%。
青睐美元债的内地房企远不是只有万科。去年内地房企的美元债发行有过两次洪峰，一次出现在去年一季度，另一次则发生于去年三、四季度交替之际。
其中，据不完全统计，仅去年9月份至11月份，禹洲地产、绿地香港、方兴地产、中国地产集团、恒大地产、中海、旭辉控股、绿城中国、五洲国际、碧桂园、珠光控股11家内地房企发行的美元债融资总额就将近60亿美元，占去年房企所发美元债总额(合计约171亿美元)的三分之一左右，而2012年全年内地房企所发美元债仅为83亿美元。
值得一提的是，内地房企融资成本差距悬殊，如上所述，万科美元债年票息率仅2.625%，一些央企背景的房企也能拿到3%左右的票息率。而五洲国际、旭辉控股集团、中国地产集团、当代置业所发行的美元债券利率可达13%左右。例如，旭辉控股集团于2013年4月发行五年期美元债券，金额为2.75亿美元，票面利率高达12.25%；此后的2013年9月，该公司额外增发2.25亿美元，实际年度利息成本为11.11%；2014年该公司继续发行美元债，本金额为2亿元，实际利息成本降至8.99%。
其余大多数房企的发债成本均在9%以下，绿地与方兴地产的发债成本低于5%。
今年以来，美元债的发行潮并未退却，房企的融资成本甚至还在攀升。截至目前，融资成本的是华南城控股有限公司，其3月14日发行的1.25亿美元的三年期债券，票息达到了13.5%。
此外，据中介机构人士向本报记者介绍，中国房企在海外发债过程中普遍遭遇评级过低，中国房企在海外获得的评级多数为B级。对于运作比较成熟的美元债市场而言，评级与票息率可谓是息息相关。
融资成本“先甜后苦”
由于房企的融资成本差距悬殊，部分行业龙头的票息率确实非常低，因此房企高管曾经发出了“融资成本低得不好意思说”的感慨。
记者查阅多家上市房企的2013年年报发现，银行开发贷的主流利率在6%-8%之间，具体视企业的情况而定，相较于美元债不足3%的票息率而言，确实没有价格优势。更重要的是，商业银行近年来一直对“涉房贷款”严加控制，即便是优质房企也不一定能够获得满足其需求的足额授信。
但是与银行人民币贷款不同，美元债以美元为计价货币，房企的实际成本与汇率息息相关。
2014年以来，人民币对美元汇率止步，并在2014年2月中旬突然快速大幅贬值。5月23日，人民币即期汇率截止收盘报6.2365，较前一交易日贬值15个基点。此外，5月23日，人民币兑美元中间价连续第二个交易日刷新逾8个月新低。据中国外汇交易中心公布，23日银行间外汇市场人民币兑美元汇率中间价设于6.1681，较前一交易日下调23基点，为去年9月9日以来的新低。
从去年12月31日收盘的6.0540至今，人民币即期汇率年内已经贬值1940个基点，贬值幅度超过了3%。
“随着美国经济企稳，美元长期走强的趋势已经出现。如果美元持续，人民币持续贬值，例如贬值3%，那么内房企所发行的美元债成本也会上涨3%”，一位股份制银行投行人士对本报记者表示。
上述中介机构人士也表示，美国对于是否实行量化宽松的货币政策始终掌握着主动权，对于中国内地房企而言，这是一种隐性的“汇率陷阱”，因为汇率的波动表面上是市场因素的合力，实际上已经美国的货币政策所“绑架”，中国企业没有判断的实际能力。
如果按照目前的汇率水平计算，票息率较高的企业的资金成本将上升至16%，再加上1%左右的美元债发行的财务成本，房企的融资成本可能达到17%，即使是像万科一样票息率较低的企业的融资成本也将上升至7%左右（同样考虑发行的财务成本因素）。
也就是说，房企美元债的融资成本可达银行贷款利率两倍，也基本与银行贷款利率持平。
5月21日，穆迪发布研究报告，宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面，其认为在未来的12个月内，中国住宅市场销售增长将大幅放缓，流动性趋弱。穆迪此次下调评级，意味着未来房企的海外融资成本还将升高。
更为令人担忧的是，人民币汇率贬值的势头目前并没有明显刹车，负债端的隐性成本还可能进一步上升。而且从公开资料来看，大部分发行美元债的内房企并没有为外币进行对冲或者是套期保值，利用衍生工具化解金融风险的可能性较小。
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