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北京不足十平米学区房被曝炒到每平30万

中国江苏网   2014-04-09 17:09

[摘要] 今日,大连年度实时热门固特异地块经过数个小时148轮加价,终于被恒大地产集团大连有限公司以170749.53万元加配25500平方米保障房竞得,然而花落恒大虽尘埃落定,但固特异地块何以引得房企大鳄如此钟情又是否值得如此高价,引发了业内关注度的二次发酵。

今日,大连年度实时热门固特异地块经过数个148轮加价,终于被恒大地产集团大连有限公司以170749.53万元加配25500平方米保障房竞得,然而花落恒大虽尘埃落定,但固特异地块何以引得房企大鳄如此钟情又是否值得如此高价,引发了业内关注度的二次发酵。

分析:拼夺“固特异” 因地块稀缺需求强烈

据了解,早在竞拍前就有业内人士直言,“锦绣固特异地块儿如果楼面价高于5000元/平方米,就没有意思了”,然而即便如此,该地块还是拍出惊人高价。

对于该宗地何以如此抢手,大连新峰地产市场研究部总监王磊分析称,2013年至今市内四区、高新园区经营性用地共成交39宗,其中建筑面积在20万㎡左右及以上的共13宗。虽然其中10宗位于甘井子区,但是没有1宗地块是位于机场板块。由于该板块近期上市项目少,需求旺盛,销售量稳步回升,而固特异地块又属于其中的地块,关注度自然不俗。

王磊进一步解释,从机场板块近四年商品住宅供销走势可以看出,新增供应量在2012年降至低谷,供销比仅为0.58,尽管2013年回升幅度较大,但仍是供小于求。对于恒大胜出,王磊则表示皆因品牌开发商土地存量少,迫于良性发展急需拿地所致。

“品牌开发商在大连实现落地、生存、良性发展,就必须进行合理的战略布局,保证开发项目的连续性。目前,一些品牌开发商陷入无地开发的境地,如中海、龙湖等;还有一直渴望进军主城区的鲁能、碧桂园等;一些品牌开发商2013年拿地已经开发,除去即将上市的项目外,无土地存量,如华润、金地、招商、万达等;还有一些品牌开发商还有土地存量,但体量较小。

2013年,由万科带起的“重回城市中心”取得了良好的市场效果,各品牌开发商对成熟的市内区域保持较高的拿地热情。这个从2013年品牌开发商拿地的数量,市内四区、高新园区成交率以及金州新区、旅顺口区的土地流拍率可见一斑。虽然有不少开发商通过购买二手地的方式“曲线求国”,增加土地存量,但这种方式除了增加开发成本外,还有其他弊端,品牌开发商在条件允许的情况下,还是热衷从政府手中直接摘牌。

猜测:恒大拿地策略转型 高调回归一、二线城市

对于恒大本次高价拿地,克而瑞大连机构首席分析师邴鑫分析称此举或印证恒大战略转型之说。

据邴鑫分析,一直以来,恒大以高性价比产品顺应市场及政策,薄利多销,而此种契合刚需的开发战略也让恒大一直稳坐“三、四线城市之王”的宝座。而自从2009年起,恒大已经凭借规模优势跃居房企销售面积,此后也一直把持席位,从未旁落。

邴鑫特别说明,尽管销售面积领先,但因为受累于项目多处于三、四线城市,所以近两年来,恒大在一二线城市的拿地策略一改往日,酝酿战略转型之说被炒得沸沸扬扬。而此次恒大在大连以5.615253亿元的高溢价摘得固特异地块似乎再次印证转型已被提上日程。

回应:“价格在我们控制范围内”

尽管业内一片震荡,恒大对此却没有过多回应。竞价结果公布后,新华网记者试图联系恒大方面负责人,无奈恒大一方在签约之后,便低调从交易大厅侧门离开,并表示不会做出公开回应。

记者注意到,在交易大厅外一直关注竞价过程的一位自称来自广州恒大总部的工作人员不停地接到来自各方面的祝贺电话,记者询问他对这个成交结果的态度时,他表示“本次地块摘牌在我们控制范围内,锦绣这片区域还是不错的,再说大连最近也没什么好地。”

惊讶:中介叹附近二手房最贵才12000元/平方米

锦绣固特异地块竞价交易结束之后,记者时间拨打了离该地块最近的两处房产中介公司。链家地产锦江店曲姓店长助理表示:由于周二周三店内员工集中休息,所以暂时没有接到有关客户调整报价的需求。

而瑞家地产锦绣店的郭姓店长听说该地块儿的交易结果则大吃一惊——“我们这儿二手房均价已经跌至9000元到10000元,单价也只有差不多12000元,还不好卖呢!”而对于客户是否修改报价,这位店长也表示暂时还未接到客户需求。

声音:17亿对恒大来说一点儿也不贵

恒大工作人员的表态,让人联想起著名房地产营销专家张鸿举对今年一季度大连土地市场的评价——“饥饿营销”。但对于这宗业内热议的土地交易,张鸿举却认为“与‘饥饿营销’无关,而且这块儿地对于恒大来说一点儿也不贵”。

张鸿举解释,一方面,大连是二线城市的排头,甚至被看做是1.5线城市,三面环海只有北面一个出口,不像恒大在辽宁发展较好的沈阳,东南西北都有大面积的土地供应,所以恒大认为大连没有好地是客观表述,与饥饿营销没有关系。

另一方面,大连是恒大未来的战略要地,拿下该地块表明恒大看好机场新区未来的发展空间。而像恒大这种一线品牌房企,刚刚进入大连,必须要有一个能树立品牌标杆的项目,而重金砸下锦绣固特异地块,有助于恒大在大连树立品牌形象。

最后,从与周边楼盘价格对比上,恒大依然有优势。张鸿举粗略算了笔账:算上保障房之后的楼面价8000多元,再加之建材、人工和精装修等其他支出之后,恒大该项目的成本大约为13000元/平方米,对比周边位置更远的几大热门楼盘,即便定价18000元/平方米依然有竞争力,而税后利润仍有3000元/平方米。按整个地块23万平方米的建筑面积(包括商用公建)计算,恒大在这个地块仍然有6亿到10亿元的利润空间,而“薄利快销”是恒大的惯用战术,如果将利润压缩,那么从现金流角度来说,也非常有利于恒大在大连的持续发展。

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