[摘要] 在美国，房地产信托凭证(REITs)被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，也是重要的分红产品。过去的10年中，房地信托不仅令投资者可以间接地成为大型游乐场、停车场、美国大学宿舍、葡萄园、电影院的拥有者，而且还给投资者带来稳定的回报。
[乔·戴维斯说：“投资者应该抵制这种冲动，并将房地产信托占投资组合的比率控制在5%~10%的水平。因为房地产信托与股票市场的同步性要比债券市场的大。”]
在美国，房地产信托凭证(REITs)被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，也是重要的分红产品。过去的10年中，房地信托不仅令投资者可以间接地成为大型游乐场、停车场、美国大学宿舍、葡萄园、电影院的拥有者，而且还给投资者带来稳定的回报。
数据显示，在过去十年中，MSCI美国REITs指数的年均达到8%左右，高于同期标准普尔500指数的。然而，随着投资的涌入，REITs已经出现过热的迹象。
MSCI美国REITs指数年初至今年7月底，上涨了41.5%，而这一指数在去年的上涨幅度已经达到17.87%，超越历史平均水平。而更重要的一点是，REITs的分红也在下降。
渗透于各个行业的REITs
REITs作为房地产证券化的重要手段，目的就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产。
如今，REITs已渗透到了美国各个行业，如大学宿舍REITs中的美国校园联盟、汽车销售业REITs中的CARMAX连锁车行、高尔夫球场REITs中的全美高尔夫物业公司和美国高尔夫信托公司、娱乐业(电影院)REITs中的娱乐物业信托公司等都是全球知名的公司，另外还有停车场REITs、餐厅REITs、铁路REITs等。
资料显示，美国的REITs主要有以下三类运作模式。类是权益型，占比91%。这种模式主要来源于REITs所持有地产的租金和房产增值；第二种模式是按揭型，占比8%，其主要来源为商用或私人房产提供融资，以获取贷款利息作为主要收入。第三类是混合型，占比1%，同时从事上述两类业务。
以租金和房产增值为主的权益型REITs尽管拥有的资产各不相同，但都能够获得长期且稳定的租金。在经济持续的过程中，房产租金还会持续提升。即使次贷危机导致大量美国人失去房子，但他们要找地方住，东西要找地方放，这就使两种生意特别兴旺：出租公寓和出租储藏室。在全球金融市场一片悲歌时，REITs却逆市而动，呈现出独有的繁荣。
美国REITs估值过高
需要指出的是，REITs的价格走势和其每年的是不相关的，就像股票的走势和股票的分红没有必然的联系一样。房地产复苏意味着租金收入的提高，市场往往能提前预期到，就会导致REITs股价已经先行走高。
晨星资深股票分析师托德·卢卡西克(Todd Lukasik)指出：“我们研究范围中，大部分房地产投资信托基金的股息率远远低于其历史水平。”
目前，整个REITs都处于低和非常高的估值的情况之中，而这样的例子也并不难找：主要投资在商场的西蒙地产集团在8月初时股价为145美元，而分红率则为3.2%。
卡特勒资本管理公司(Cutler Capital Management LLC)的投资组合经理杰弗里·丹西(Geoffrey Dancey)说：“这些REITs的估值是不可持续的，这会令这些公司的股价下跌，并对投资者造成损失。”
数据显示，美国一只著名的REITs——美国校园联盟的股价今年年初至今已经下跌了24%。
“在过去的一段时间里，持续低利息率是拉动房地产投资信托上涨的动力。”卢卡西克指出，“但这是对于投资者，并不是永远不变的。一旦利率上升，房地产投资信托基金可能会倒下，原因是房地产投资信托依靠借来的钱进行收购，当利率上浮，房地产投资信托基金的借贷成本也会上升。”
美国抵押贷款银行协会(Mortgage Bankers Association)的实时数据显示，由于抵押贷款利率上升，本周抵押贷款申请量较前一周下降14%。
此外，摩根士丹利(28.13, 0.11, 0.39%)的研究报告也指出，投资者可能会寻求更安全的回报，例如美国国债，这可能导致资金从REITs中退出。
寻找好的REITs
尽管房地产投资信托未来有诸多的未知数，但它仍然是投资组合中一个不可或缺的工具。
“因此，在投资房地产投资信托基金的过程中，投资者要做足功课。”财富管理公司卡尔·罗梅罗联合(Karl Romero &Associate)的创始人卡尔·罗梅罗(Karl Romero)这样说道，“有以下几个关键的路径可以让投资者保护自己。”
首先，投资者应该规避新发行的房地产信托投资基金，同时也要将单一家庭住宅的房地产投资信托基金排除在外。这类新出现的基金缺乏业绩记录，因此投资者不能仔细研究它们未来成功的可能性有多大。
投资分析公司SP Mauzy＆Associates创始人史蒂芬·莫兹(Stephen Mauzy)指出：“远离新的事物，我喜欢的是那些能够在不利环境中仍然能够对投资者进行持续分红的公司。”
据晨星的研究，未来投资者应该更多地投资权益型REITs而不是按揭型的REITs，因为权益类的基金在牛市中表现更强，在经济衰退期间也具有一定的抗跌性，会比经济提前复苏，而且手续费也不高。
金融业监管局也有警告。按揭类房地产投资信托有几个缺点，其中包括缺乏透明度。这类信托要求投资者持有的年限经常是8年或更长时间，而且在二级市场基本不具备流动性。他们建议，短线投资者应该避免这类按揭类信托。
“近年来，房地产投资信托的高吸引越来越多的人进行投资，很多人都将他们投资组合中更多的资产投入其中。”先锋集团的投资策略小组(Vanguard investment strategy group)负责人乔·戴维斯(Joe Davis)说：“投资者应该抵制这种冲动，并将房地产信托占投资组合的比率控制在5%~10%的水平。因为房地产信托与股票市场的同步性要比债券市场的大。”
另外，戴维斯还警告，REITs对利率是极为敏感的。不应该用借贷资本来进行房地产信托的投资。原因是房地产投资信托基金拥有的抵押贷款支持证券，一旦利率大幅上升，这类债券的价格就会暴跌，有时这甚至会令一个房地产信托破产。
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