[摘要] 9月起，郑州收紧限购政策，原先年满18周岁的单身人员可以买房，现在必须年满20周岁，且限购1套。
【新闻背景】
今年8月，住建部与郑州等7城市座谈，了解其房地产市场状况、前期调控政策的执行情况及下一步调控政策。
郑州为何此时收紧限购？是否意味着前期调控失败？后续如何增加供给？郑州新一轮调控引发关注。
【核心观点】
观点一：
我们的口号是房价零增长，这也是我们的目标。
观点二：
郑州新一轮调控，并非将限购范围由家庭扩大到个人。
观点三：
未来市场变化、政策执行效果，决定此次限购执行时间的长短。
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一问限购为何现在收紧
7月房价涨幅位于二线城市前列
记者：国家统计局数据显示，7月房价涨幅，郑州位于二线城市前列。有媒体报道，8月，郑州被住建部约谈。收紧限购，是否与此有关？
江文静：今年前7个月，郑州房地产市场上，出现了供求关系暂时性紧张的局面，影响了价格稳定。
从供给看，1—7月份，郑州市区商品住房投放面积444.36万平方米，同比下降3.18%。加上前期土地供应偏紧，导致今年商品住房供应不足。
从需求看，郑州人口基数特别大，外来人口也很多，包括刚性需求在内的住房需求，一直保持旺盛势头。
8月下旬，住建部召开包括郑州在内的7个城市的座谈会。在座谈之前，这一轮的调控政策就已有所准备。政策目标就是：保护和支持刚性需求、打压投资性需求，增加有效供应，抑制房价过快上涨。
记者：之前的限购政策是否达到了预期效果？
江文静：2011年3月，郑州市开始实施限购。当年，郑州市区房价呈现出涨幅放缓、停涨的趋势。
2012年，商品房库存及价格和2011年比相对稳定，但供小于求的情况开始出现。
2013年，郑州楼市供求关系紧张局面进一步扩大。3月31日，市政府发布继续调控楼市的通知，被外界称为“郑六条”。此后，5月房价涨幅得到了控制，但6月、7月房价涨幅很快。
记者：收紧限购能稳定房价吗？
江文静：我们的口号是房价零增长，这也是我们的目标。
可以从两个数据来看：一个是市房管局每月发布的“郑房指数”。今年8月，市区商品住宅销售均价7589元/平方米，这个值我们希望调控后不要涨；另一个是国家统计局公布的70个大中城市房价变动情况，我们希望下半年环比零增长，进而同比零增长。
二 问限购年龄为何提高
20岁单身人员满足刚性需求即可
记者：有人认为，郑州新一轮调控将限购范围由家庭扩大到个人，对此应怎样理解？
江文静：此次调控，并不是将限购范围由家庭扩大到个人。
通常来看，一个家庭主要是指夫妻双方和未成年子女。而孩子满18岁成年后，就可以独立成家。因此，我们不是将限购范围由家庭扩大到个人。其根本目的还是进一步保护刚性需求、压缩投资需求空间，缓解供求矛盾。
记者：限购年龄为何定在20岁？会不会抑制刚性需求？
江文静：9年义务教育加上3年高中或者职业技术学校的教育，18岁的年轻人通常还在学校读书。这部分人群应该说还不属于刚性需求的范围，一般不需要买房。
我国法定结婚年龄是女性20岁、男性22岁，所以把单身人员购房年龄从18岁推迟到20岁。20岁之后可以结婚，可能有买房需求，允许其购买1套住房。但他们毕竟是年轻的单身人士，买1套房是刚需，买第二套房就是投资了，所以要适当加以限制。即年满20岁的单身人员只能购买1套，满足其刚性需求即可。
应该说目前还是刚需为主，这里有两个数据可以证明：
今年1—7月，郑州销售的商品住宅中，90平方米以下的中小户型占了59.9%。两室一厅的房子，小青年结婚用，这也是刚性需求购买的户型。另外，今年1—7月，郑州共售出商品房约4.8万套。我们从中抽样1.5万套发现，商业贷款以及公积金贷款比率高达82.87%，往年80%都不到。炒房的人应该不怎么去贷款，贷款的还是刚需为主。
通俗地讲，在暂时性供求关系偏紧的情况下，大家都有购房需求，就需要比一比、排排队，看看谁更需要、谁更迫切。
三 问加大供给有何实招
增加中小户型投放和住宅用地供应
记者：新一轮限购政策将执行多长时间？
江文静：这主要取决于市场的变化和执行的效果。
我们会密切关注新政策的实施效果，及时进行分析评估，适时做出调整。
在执行限购的同时，我们还积极采取了一系列的增加中小套型普通商品住房供应的措施。
我们估计，这种短暂性的供求紧张局面，将在今年下半年或明年上半年得到有效缓解。
记者：除了限购之外，在增加商品房供给方面有何措施？
江文静：郑州新一轮楼市调控，外界更多关注限购，这是需求方面的调控。在供给方面，我们采取了不少措施。
从短期看，我们将中小套型住房达到总套数70%的普通商品住房项目，纳入保障性住房行政审批快速通道，以加强中小户型住房的投放力度。
我们还将一部分城中村改造项目纳入行政审批绿色通道，年底前将有300多万平方米的中小套型普通商品住房陆续投放市场。
另外，郑州上半年商品房投资同比增长30%，商品住房新开工同比增长38%，均较去年同期有明显提高，这对商品住房供应将是利好消息。
从长期看，在增加普通商品住房建设方面，年底前将再向市场推出住宅用地410.87公顷，使今年住宅用地供应规模同比增长达到75%左右。
2014年和2015年，商品住房用地供应保持不低于10%的年均递增速度。
同时，确保所供土地中70%以上用于中小套型普通商品住房和保障性住房建设。
叶檀：郑州限购没有意义 海南土地改革才有意义 每日经济新闻
郑州限购没有意义，只是上涨过快城市的一场秀。房地产价格大幅上涨之时，正是基础制度改革之时，以扭转错误的激励机制。
在经历了房价一年多的大幅上涨后，郑州房价涨幅在中部城市位居，连续4个月新房环比涨幅领先于中部六个省会城市。
最近一系列的微调，助长了地方政府对房地产市场的权威。规定哪些人能买房，不能买房，除了户籍之外，甚至把成年人的年龄都做了限制，凭什么地方政府认为20岁就可以购房？是郑州目前20岁以下购房占比过高？还是郑州民俗20岁成年就可以成亲？天知道。
与其他房价上涨过快的城市一样，郑州启动“商品住房限价系统”，利用信息化技术加强市场监测，对不按照申报价格销售或者销售价格月环比上涨的，暂停该项目商品房买卖合同网签。5月份起，先后有60余个楼盘因涨价被郑州市房管局暂停网签，整改不到位的一律不准入市销售。郑州房价下降了吗？6月下降，7月反弹，无碍郑州房地产热土的形象。
再看另一个城市广州。广州市国土房管局副局长黄文波曾表示，广州从去年底就开始对高端楼盘进行限售，但未规定具体的面积和单价。但是限购没有改变广州房价飞速上升的态势，今年7月商品房均价高达每平方米18569元，2009年7月为9591元，几乎上涨一倍。
限购在短期内可以抑制房价过快上升，却没有办法解决土地分配不公平、地方财政过度依赖房地产等根本问题。一旦房地产价格下行，政府将用解除限购等办法推升房地产价格，温州就是如此，限价与提价是地方政府寻求房地产化、最长化的办法。
相比沸沸扬扬的郑州限购，海南悄无声息的土地改革更值得关注。2013年6月，国土资源部完成了“关于改革完善土地管理制度的政策建议”的起草工作，并上报国务院讨论。9月3日，据媒体报道，一份事关农村土地改革的重要文件已下发至河北、辽宁、吉林等18个省市；而早在一个多月前，习近平总书记就到武汉农村综合产权交易所了解涉农产权交易尤其是土地流转交易情况。海南在涉农土地改革上已经走在了前列，据报道，海南省国土环境资源厅研究制定了《海南省农民集体建设用地管理办法》，现已上报海南省政府审议。该办法对经批准纳入流转试点的农村集体建设用地，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营，并用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设。
土地改革的核心是农民土地的自由流转，目前紧锣密鼓进行的土地确权是关键步骤，海南2009年开始用三年时间完成土地确权为海南土地改革打下基础。一旦农村集体用地可以用作非农业用途，可以想象两个结果，农地会大量减少，土地租售交易大量增加，大农场的生产方式将成为主流。海南土地改革是试验田，为中国未来土地的市场化流转打下根基，海南允许农村集体组织与村民将土地用于非农业建设，铁板一块的中国农地性质变更被撕开了一个裂口。
另一个悄无声息的重要经济现象是房贷利率上升。银行贷款走向发生了微妙的变化，他们更愿意转向企业的高息短期贷款，而不愿意发放长期的、风险难以预测的房贷，何况房贷的不如企业贷。
房贷发生变化、实际利率上升，是房地产金融领域的去杠杆化。长期结果显而易见，中低收入群体被逼出商品房市场，转而寻求保障房的援助，商品房被手握现金的中高收入群体购得，房地产泡沫由虚做实，房地产市场的底部由家庭现金筑成。这就是海南目前的情况，80%的房地产被外地人购得，70%的空置率，但房贷风险、房价崩溃风险却未因此上升。
关注地方政府的小作为没有意义，他们无法左右全局，房地产市场的大改革就在眼前，一场滔天巨浪将淘尽缺乏现金的开发商与购房者，将使大城市圈更大，将使中小城市失去开发新区的热情，而让强者愈强，让现金持有者为房地产市场奠定根基。
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