[摘要] 2012年6月18日，国土部近10年来第6次发文规范别墅市场。时至今日，最新“限墅令”实施正好一年有余，从今年前6个月销售情况来看，别墅产品的销售同比大幅上升，其中多个月份成交超过200套。此数据与北京、上海等一线城市，已不相上下。
2012年6月18日，国土部近10年来第6次发文规范别墅市场。时至今日，“限墅令”实施正好一年有余，从今年前6个月销售情况来看，别墅产品的销售同比大幅上升，其中多个月份成交超过200套。此数据与北京、上海等一线城市，已不相上下。
来自市场的反映，也验证着回升的数据。6月中下旬，龙湖湘风原著、关山壹品、碧桂园山湖城等多个别墅项目举行活动，记者看到，每个营销中心人气都不错，其中不少都是“卖小买大”的改善型客户。
成交迎来回暖的另一面，是别墅推货的四面开花。据统计，2013年长沙在售的别墅项目有近40个。不但龙湖湘风原著、关山壹品这样的楼市新面孔入市，碧桂园、金科、深业、和记黄埔、创远、汀湘十里、云海湾、橘郡、高鑫天麓、万业·巴厘岛等老盘也逐步推出新的产品。
下半年，长沙别墅市场趋势怎样？现在是购买别墅的好时机吗？本次会客厅围绕这些问题展开交流。
中高端置业者流向别墅市场
邹卫胜（碧桂园湖南区域营销总监)：整个长沙房地产市场，有很多客户重新流向别墅。现在很多的楼盘项目是位于长沙湘江沿线、梅溪湖板块以及其他板块，这些项目的房价拉升上去之后，长沙市场别墅新一轮的性价比优势重现。这导致今年原来计划在湘江边购房的市民，算了一笔账，买普通住宅不如买一套别墅。这样就导致有不少中高端客户继续流向别墅市场。
从目前房地产开发的阶段和长沙城市建设发展的格局来看，显现出一个比较新的发展苗头。靠近市中心近一点的项目，大家都会惜地如金，不会拿大面积来开发别墅，于是类别墅产品开始出现，它不是别墅，但其有别墅产品应有的特性，比如空中花园等等。
黄新（龙湖湘风原著营销总监）:去年上半年整个长沙别墅市场的成交量，是近几年的一个冰点，今年上半年市场相对来说比较活跃。我相信，随着长沙人口基数不断增长，改善性需求不断增加，别墅的需求量也将越来越大。龙湖地产做别墅做得比较多，也做了好几年了，虽然前两年长沙别墅市场不是特别活跃。但是，我们还是想把的产品、的品质带到长沙市场，激发长沙市场的新活力。
高端市场跟刚需市场不一样，容量是相对有限的。现在市场上有一种好的趋势，有住户愿意从高层豪宅搬到改善性洋房，再走到改善性别墅。特别是在调控之下，购房者不需要我们引导，一步置业的理念在他们心里慢慢根深蒂固了。我相信下半年高端别墅市场是稳中有涨，相对乐观。
现在是买独栋别墅的不错时机
李杰（星语林汀湘十里销售部经理)：目前我们在售的产品中，350万元左右一套的别墅在去年基本上是抢光了，现在卖的是550-600万元之间的别墅。
李嘉诚曾经讲过，购房，地段地段还是地段。但是，以前我们认为地段对别墅来讲不是问题，但在长沙购买别墅是要落地的，上班要他们开三四十的车是不会干的。不要以为别墅没有地域性，其实地域性很强的，是一种居住习惯。
目前，小面积别墅、低总价别墅很好卖，总价不上不下的别墅竞争比较激烈，以后真正的独栋别墅越来越少，所以目前这个阶段来讲，买这种价位的独栋别墅其实也是一个比较不错的事情。
张洪文（关山壹品项目总监）：就目前的现状和格局来说，整个湖南市场，反映出一个问题：价格还能低到什么程度？因为，大家打价格战也好，成本控制也好，要适应这个市场也好，价格不能再低了。事实上，选择别墅的客户群体，是选择一种生活方式。他们对生活方式的选择和刚需客户群体明显感觉不一样。那么，价格反而不是问题了，简单的、合理的商业利益，他们都能够接受。一般来说，湖南这边接受的别墅面积是200平方米左右，价格区间在200万元左右。长沙这个城市的市场特性非常多，但与一级市场相比还是有很大的差异化，在消费意识形态上有一定的差异化，这是需要解决的一个问题。
在现在这个阶段投资别墅是最合理的时间，如果超过这个阶段，后面别墅价格肯定不是这个价格，可能会不断地增长。
踮脚买别墅的人不少
周文利（创远湘江壹号(小区网论坛)销售总监）：今年的推盘量大概有60多万平方米，别墅市场的竞争是比较激烈的。从存量来看，大致分为两个类型的产品，一种是创远湘江壹号这种高端市场；还有一种是相对价格区间和面积区间的总价小一些，大概100-200平方米左右，或者100-250万元之间的别墅。这两块蛋糕在长沙是比较大的。
踮踮脚买别墅，确实最近有一个真实的案例。5月上旬，一对80后小两口路过创远·湘江壹号，顺便进去转转，看了以后非常喜欢，“原生态的环境，空气质量也非常好”。他们问：你们别墅的要多少钱？“400万元左右的联排中间户，这是我们这里目前的”。他们说，能不能给我20天左右的时间，我要把那套房子处理掉。结果，第二天他们就真的把房子挂到网上卖了，真的是踮起脚买别墅，现在已经签约了。
陈志斌（鸿扬优仕设计私享馆首席设计师）：现如今，很多别墅业主在购买和装修别墅时，仅关注了它的周边环境、使用面积、装修风格、奢华程度，但往往忽略了好住与安全。很多业主仍然在采用传统、落后的方式装修别墅。
真正专业的别墅装修，是需要专业的机构和专业的设计人员、配套人员和施工人员全程按标准流程进行打造的，它是一个完整的系统工程。在设计之初，不光是要关注风格外观，更要结合业主的生活形态、兴趣爱好等进行充分系统考虑和科学地设计，特别是在功能方面，应该有全房的功能总体规划，除了最基本的生活所需的各项功能以外，更要考虑到提升生活品质的一些功能配套。
从量到质的转变正在缓慢进行
蒋炯（云海湾营销部经理）：长沙别墅市场群雄逐鹿，但是随着别墅项目越来越稀缺，别墅产品从量到质的转变正在缓慢进行。对长沙的别墅市场，我有两点感受，首先，面积小、总价低的别墅是主力军。也就是入门级别墅的需求旺盛（面积在180-240㎡，总价在200万左右）。更多的购买者是对于“别墅”这个词面的需求，而不是对于“别墅”这种生活方式的需求。因为当所有人面临着花大平层的价钱就可以买别墅这个事实时，“买别墅”成了不二的选择。
另外，别墅消费开始理性化。随着长沙别墅市场的成熟，购买者对于“别墅”概念的理解程度加深，要求也会随之不断提高，开发商也在提升项目的品质。
林淼良（浩文广告总经理）：近两年来，别墅市场是低谷，不光是长沙，都是这样。那么，从宏观因素来讲，调控政策给别墅设定了一个坎儿，门槛提高了，二套房、三套房对别墅的打击很大，把杠杆给卡死了。现在，所有买别墅的人，基本上都要付全款。
现在有的别墅产品做得很好，但有些软性的东西跟不上，这是长沙别墅普遍的一个软肋。同时，未来要做别墅，要根据配套政策去做配套产品。原来做别墅是赠送面积大一点，园林环境做好一点等等。但是，现在的主要矛盾在政策上。我们给一个别墅项目做了一个前期方案，把整块地变成商业，所有别墅全部是商业产权，做成酒店式别墅，一栋别墅有4-5个房间，在旅游区做一个会所，会所承担了酒店功能。
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