[摘要] 新型城镇化，已经成为越来越多地产公司关注的焦点。但是在新型城镇化过程中，房企究竟扮演怎样的角色？是否还会延续原来的盈利模式？是否需要进行一次盈利模式的革命？如果不卖房，房企拿什么来代替地产开发的收益？
（来源：每日经济报道）“万科的定位是城市配套服务商。”6月底，万科总裁郁亮在的媒体交流会上，抛出了万科的崭新定位。
两天之后，碧桂园也在其开发的五星级酒店增城碧桂园凤凰酒店，召开了一次关于新型的城镇化的话题探讨。
《每日经济新闻》记者注意到，新型城镇化，已经成为越来越多地产公司关注的焦点。但是在新型城镇化的过程中，房企究竟扮演怎样的角色？是否还会延续原来的盈利模式？是否需要进行一次盈利模式的革命？如果不卖房，房企拿什么来代替地产开发的？
10年见到行业天花板？/
“住宅市场不可能永远增长下去，不出10年我们会看到行业的天花板。”这是万科总裁郁亮不久前的预测。
机构统计房企销售排行榜显示，与去年同期相比，10房企、20房企及50房企均实现跨越式增长，尤其是20房企，一年之间其入榜门槛涨幅达84%。
梯队中，400亿元以上房企的数量达5家，而去年仅有2家；销售均值上，梯队再次远超去年同期，同比增加72亿元。而第二梯队金额均值同比有所减少，其他梯队销售均值都好于去年；龙头企业表现上，借壳上市成功之后，绿地扩张步伐明显加快，成为今年上半年房企排行中的赢家，其销售金额排名从去年的第四名上升至如今的第二名，仅次于万科，达到653亿元，与2012年的450亿元相比，增长45%。
但是，这种增长被认为未来一定会遇到天花板。
郁亮说，不用十年，就会有传统意义的“天花板”。中国的房地产市场到十万亿就差不多，一年一千万套住宅，能建多少年大家可以算一算，可能未来十年，中国住宅需求量会稳定下来，甚至会萎缩。
在这样的背景下，房企所看好的新型的城镇化带来的机遇，不仅仅是因为新型城镇化带来的大量新增人口，更因为在新型城镇化过程中，房地产运营模式的革命。
根据国家统计局数据，在城镇的生活的人口有6.22亿，但实际上，其中很多还属于农业户籍人口，大体上有1.67亿人。
房地产业内人士严跃进分析表示，市民化的进程，必然需要有更多配套来支撑。这种配套，也要求房企能审时度势，从而加快从传统开发角色向新型角色的转型。
这也是万科和其他房企提出角色转型的基础。
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从盖房子向造城转变/
对于城市的运营商和开发商的区别，一位业内人士表示，“干别人不能干、不想干的事”。城市运营商所从事的经营活动已经从单纯的“盖房子”向“造城”转变，最终让整个地产板块达到脱胎换骨的效果。
另外一位的业内人士介绍，目前开发商更多处在“配合政府进行区域建设”的阶段。数据显示，2011年北京新增住宅用地的90%以上集中在五环外的远郊地带，而从2009年开始，五环内住宅用地的年平均供应量仅在10宗左右。
由于新增的土地集中在配套不足的郊区，近年来政府在土地出让中捆绑的公建比重也越来越大。业内人士表示，一方面郊区的房子想卖得好，必须解决配套问题；而政府也有意推动开发商发展大配套，如引入名校、修建综合体甚至引入产业等，在此背景下，参与新城建设成为开发企业社会责任的一种体现。
在当地的政府的支持下，一些实力较强的开发商开始以 “大配套”带动区域经济发展，度假型、商务型、休闲型、养生型、娱乐型综合配套相继出现，成为区域的新中心。而这些配套显然为房企搭建了一个类似“淘宝”这样集合了各个行业、各种服务的销售平台。
在北京大学不动产研究鉴定中心承办的“世界华人不动产学会2013年会”上，国务院发展研究中心副主任韩俊研究员分析了中国城镇化面临的挑战。他认为工业化和城镇化良性互动，城镇化和农业现代化要相互协调，工业化和信息化要深度融合才是新型城镇化的新内涵。
事实上，通过新城镇建设，一个比“淘宝网”内容更为广泛，平台更广的“城市淘宝”已经形成。它覆盖的领域更为广泛，从产业招商，到医疗服务，再到教育配套。这些服务的引入和运营，未来将会为房企带来新的盈利点。虽然短期内没有人能说清这个盈利点是什么。
这就像当年没有向商家收取费用的淘宝网，虽然暂时没有盈利点，却必然为整个经济领域所关注。因为房企所开发的新城镇数量庞大，比如碧桂园的一些楼盘规模在万亩以上，仅入驻这些楼盘的业主，就能产生巨大的经济。
开发商的转型尝试/
此前，华夏幸福就通过引入各种产业开发的新型城镇，引入的行业包括生物医药、航天城等多种行业，为所在区域和相邻城镇提供了各种就业机会和税务来源。
而包括万科、龙湖、世茂在内的房企，为开发的新型城镇提供各种生活配套，也为业主提供了方便的生活服务平台，为后者提供包括餐饮、教育、房间打理、定购商品，乃至私人飞机预订等全套的管家服务。
这些比“淘宝”更为广义，更加非具象的服务、销售平台，为房地产商从开发商变身为城市运营商提供了潜在的方向和可能性。
以万科为例，万科在自己的社区服务平台内搭建了“五菜一汤”，其中“五菜”包括第五食堂、超市、银行、洗衣店、药店五大类与业主生活休戚相关的日常生活服务配套；“一汤”是指“幸福街市”（蔬菜连锁超市）。此外，还建设了关联的垃圾配套厂。
业内认为，随着万科的销售规模不断增长，以及万科对业主生活配套服务内容不断完善和增长，未来万科仅靠第五食堂的收入就极为可观。
而房企可以搭建的平台显然还不只是这些简单的生活服务配套。一家以定制住宅闻名的地产公司近期还计划在小区内大量建设光伏发电设备，进而成为国内家自发电楼盘。而这家公司的开发规模一旦放大，公司更有希望成为的光伏发电企业之一。
也正是因为可以借助自己开发的平台，向业主提供更多服务。部分开发商认为，在住宅市场不再增长甚至出现萎缩时，公司可以有机会转变成为城市运营商。
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（来源：中国证券报）在普通住宅市场调控持续加码的情况下，商业地产领域正在迎来新一轮热捧。戴德梁行发布的数据显示，2013年一季度，位于亚运村和非核心商圈的两个商业项目投放市场，给北京购物中心存量带来196,000平方米的新增供应。同期，北京写字楼市场可租赁面积紧俏，使一季度租金升至每月298.23元/平方米，环比上涨1.27%。
各大房企针对商业地产业务频繁调整。今年以来，万科、龙湖、首创、华远等房企先后做出战略调整，加码商业地产以谋求产品多元化。这种调整的背后，则是楼市调控政策的持续深入，以及部分调控手段的长期化。
商业地产始终游离于楼市调控之外，因此，一旦调控升级，房企便纷纷祭出加码商业地产的招数，以求分散风险。在这个新的调控周期中，房企转型的热情持续多久尚未可知，但业内人士表示，此前盲目投资的积累，已经给商业地产领域带来一定风险，房企转型的步伐和力度，需要慎之又慎。
商业地产成转型
“北京首创奥特莱斯已经筹备得差不多了。”在今年3月初的业绩发布会上，首创置业董事长刘晓光首次透露，在经历了与中国基建的股权重置后，首创置业已启用由其独立管理及运营的商业品牌——“首创奥特莱斯”。这也意味着，即使经历了一番阵痛，首创置业仍在继续向商业地产的转型步伐。
传统住宅开发商的转型之路，往往从商业地产开始。今年以来，不少大型房企在商业地产领域有所动作或表态，虽然并不高调，但值得关注。
1月9日，万科集团商用地产管理部在北京成立。此部门将承担整合万科旗下各类商用资源，探索适合万科未来发展的商业地产模式的职能。
2月28日，在龙湖商业迎来10周年之际，该公司推出“金苹果”计划。拟通过定位辅导、经营辅导、招商促进等服务，缩短商铺、写字楼等销售型商业物业的闲置周期，并提高租金。为实现该计划，龙湖今年拟投资1亿元。
3月初，刘晓光推出首创置业即将面市的北京首创奥特莱斯项目，并透露，首创置业独立运营管理的首创奥特莱斯已在北京房山、浙江湖州、海南万宁、江苏昆山四地落户，未来还将逐步进驻更多核心城市以及经济发达的二级城市。
此外，绿地、华润等企业，均建立商业地产运营公司。华远地产董事长任志强也表示，将适当增加商业地产的比重。业内人士认为，居住需求与消费需求密不可分。因此，从业态组合的角度，住宅开发商加码商业地产，有着天然的便利。
但在这背后，楼市调控的影响始终难以回避。中国房地产学会副会长陈国强认为，按照中央对政策的定调，住宅领域将会受到更严厉的调控，非住宅项目将更易受益。所以未来房地产投资方向的选择会发生变化，商业地产项目会更受关注。
商业地产是房地产开发商在住宅产品之外，最为熟知的产品类型。在此前的历次调控期间，多数房企都曾提出“加码商业地产”的口号，但住宅市场的不定期回暖，往往延缓企业转型的步伐。分析人士认为，从此轮调控释放的信号中，住宅长期去投资化已是不争的事实，这可能促使房企的业务模式真正发生“质变”。
争食城镇化新“蛋糕”
房企对商业地产的探索，还有一个更大背景——城镇化进程。首创置业近日发布的年报显示，在业务发展模式上，集团继续探索土地开发和房地产开发相结合的“住宅+新型业务”模式，意在充分挖掘土地价值，满足消费者多元化的需求，而提及的就是要全面推进“住宅+奥特莱斯”业务线。
在区域布局上，首创置业欲立足一、二线城市成熟市场，加大对北京、天津、成都、沈阳、西安、重庆以及长三角地区的投资规模。对于采用这种发展模式和区域布局的理由，该公司的解释为“更有效地助力中国城镇化进程”。
金地集团总裁黄俊灿的看法与前者颇为一致。今年年初，黄俊灿表示，中国商业地产的总体存量面积大概在17亿平方米左右，约占房地产总存量的8%，低于发达国家和地区的比重。2010年中国的人均零售面积仅为0.9平方米，远低于发达国家的水平。每单位GDP的甲级写字楼面积也处于较低水平。
他表示，在中国经济发展模式转型背景下，国内居民收入和消费水平有巨大提升空间。在城市化的过程中，相应的商业与文体产业也将蓬勃发展。
RET睿意德高级董事王玉珂同样看好商业地产，他向中国证券报记者表示，纯粹的住宅开发时代已经过去。城镇化进程带来的消费市场扩大，将是未来商业地产面临的发展机会，尤其是三四线城市的中低端商业物业。王玉珂表示，中国城市人口每增长1%，可拉动GDP增长1.5个百分点。未来10年中国城镇化率年均提高约0.9%，每年新增城市人口1300万至1800万，这将进一步拉动消费市场。
据悉，在当前布局商业地产的资金中，除传统房企外，还包括私募、信托、保险等类型，境外资金主要以私募基金等方式试水，且有加码之势。但相比之下，房企加码商业地产，还有资金链的考虑。
通过上市房企年报不难发现，近些年来，随着楼市调控的深入和市场竞争日趋激烈，住宅业务的利润率不断降低，房企的资金链经常处于紧张状态，导致其抵御市场风险的能力有所下降。正如SOHO中国的转型一样，房企增持商业地产项目，同样有着获取稳定现金流的考虑。
潜在风险值得警惕
作为楼市调控倒逼下的举措，此轮商业地产转型大潮持续多久尚存疑问。但从资金和市场层面来看，转型之路已经暗生风险。与住宅地产周转速度快、稳定的特征相比，商业地产需要相对较大的投资规模，其投资回报周期也较长，这要求企业必须具有足够的资金实力。
更重要的是，商业地产的运营模式与住宅地产大相径庭，即便拥有专业的运营团队，也未必能保证率的稳定。在各大一线城市，地处但经营状况不佳的写字楼和商铺比比皆是，这也成为商业地产运营的反面典型。上述原因都将给房企的转型前景蒙上一层阴影。
兰德咨询机构总裁宋延庆向中国证券报记者表示，通过对上市房企年报的分析不难看出，虽然房地产企业的资金压力有所缓解，但随着融资难度的加大和融资渠道的多元化，企业的财务成本不断增加，使房企仍然承受着资金的重压。
同时，虽然一些房企早先就喊出加码商业地产的口号，但由于对住宅市场的“眷恋”，使其缺乏专业的商业地产运营团队。在这种情况下，盲目加码商业地产势必面临较大的市场风险。
此外，不同区域市场形态的差异，也使得商业地产的市场前景未必如预期广阔。一位从事房地产行业多年的人士向中国证券报记者表示，根据其考察，在此前的一轮投资热潮中，一些二三线城市的在建商业地产项目规模已经远远超出当地消化能力。若未来该地区的城镇化进程不能顺利推进，商业地产泡沫就可能面临破灭风险。
与其他资本运营商相比，房地产企业开发的商业地产项目在产品层次上有着相应的差别，使之体现出差异化竞争的态势。即便如此，若区域市场出现供大于求的态势，也将祸及转型中的房企。
随着商业地产投资热潮的涌现，一些业内人士认为楼市调控需延伸到该领域，平抑有可能出现的泡沫。但多数业内人士认为，短时间内商业地产市场不会遭遇调控，如果有个别区域出现泡沫破裂的现象，对商业地产的管控就有可能加强，这种潜在的政策风险也需警惕。
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