[摘要] 长沙城市消费比较积极，长沙也在扩容，原来我们讲长株潭，现在再加益阳、衡阳等等。从大长沙到大洞庭湖地带，整个长沙在2030年中国空间分布规划中，到2020年要达到1800万的超大型城市。长沙的消费本来就很积极，再加上长沙本土的大规模扩容，因此长沙的商业潜力是很大的。
随着“国五条”陆续落地，市场也正式进入后调控时代。二手房交易税、二套房首付比例、限购政策……无论是新房还是二手房，针对住宅需求的调控力度持续升级，原本集中于此的投资空间也被一一压缩。新的市场环境下，商业地产才是房地产投资的归属地，也是城市化建设的受益者。据统计，在未来五年内，将近有三十个城市综合体角逐星城，如何才能打造出真正具有国际意义的城市综合体？怎样的商业地产才能夺得投资者的灼灼眼光？房天下于5月11日聚焦长沙德思勤城市广场，双面对话商业地产专业人士以及写字楼业主，共同论道商业地产投资之道。
德思勤城市广场品牌总监何总
当谈到长沙商业地产发展的潜力与瓶颈时，何总认为：长沙城市消费比较积极，长沙也在扩容，原来我们讲长株潭，现在再加益阳、衡阳等等。从大长沙到大洞庭湖地带，整个长沙在2030年中国空间分布规划中，到2020年要达到1800万的超大型城市。长沙的消费本来就很积极，再加上长沙本土的大规模扩容，因此长沙的商业潜力是很大的。但是，就目前而言，长沙的商业一是品质比较低；二是规划不够好；三是丰富性不够；四是体验感不够；五是长沙商业电子化的程度比较低，江浙、华南地区的商业电子化程度比较高。同时，湖南是农业大省，生产和制造不太丰富，因此电子化程度也不太高。所以，长沙目前的商业是不够活跃。那么想要推动长沙商业的发展，就需要有特别大的引擎，要有发动机，这个发动机就是综合体，综合体将扮演重要角色。综合体有几种类型，种是高端类型带动城市的商业走高端商业；第二种是大的街区，体量够大，满足丰富性；第三种是娱乐，靠这三种类型来做综合体。
另外，长沙的商业也要符合国际化趋势。比如，台湾的商业是纯粹靠购物发生的交易比例从以前的90%下降到60%，现在还在往下降，纯粹的购物大幅度下滑，而娱乐、文化、餐饮的体验消费却越来越高，这就说明综合体业态的配比要发生改变。所以，德思勤城市广场做了文化的、休闲的、餐饮的，增加了这一部分配置比例。
谈到德思勤片区发展的前景，何总更是大谈特谈。“十八大、两会之后就一直在讲打造区域经济，区域经济要升级，基本上就是产业升级，还有社会GDP结构的调整，原来是三驾马车，更多是靠投资拉动，现在消费拉动很重要，因此首要是把消费拉上去。第二，产业升级。原来讲珠三角、长三角的产业要转移，在转移的过程当中你会发现可能会牺牲很多的环境，其实这些都不是太科学的。那么，产业升级最核心来讲，一种是要科技创新，中国的科技创新是很难的，因为投资很大，时间很长。二种是新兴产业聚集，而且在新兴产业聚集当中要把工业设计作为复合性的一个要点。现在，整个湖南省也正在设法找重点发展的产业，文化、娱乐、传媒是湖南省最重要的一个产业，再就是电子商务，还有绿色能源、绿色建筑，再往下就是一些高端现代服务业，这些都是很重要的。
中国对能源的消耗太大了，湖南作为一个农业大省能源消耗非常大，要找到一个新的能源替代品，对整个湖南省的经济升级将产生很大的变。还有环保、文化产品、电子商务这些都是非常重要的。在天津、杭州、苏州和重庆几个地区，电子商务的比例已 过了20%，他们出台了很多的政策来推动，电子商务会使得传统产业的交易方式会产生很大的变化。比如，在贵州比较贫穷的地方，交通十分落后，但电子商务就可以跨越时空。所以，未来的商业并不一定要到商业中心来，在最偏远的地方也可以完成。所以，雨花区一定要打造现代服务业，有高附加价值的产业聚集到德思勤。而中部就看长沙雨花，雨花区规划了百栋楼千亿产值十公里黄金走廊，德思勤在里面扮演一个重要的角色。
去年在中部服务业中心推介会上，整个雨花区委托商务部做雨花区服务业发展规划，很快将雨花区现代。如果我们只讲新能源中心、绿色建筑中心、电子商务中心等等，要他们搬过来，很多企业是不愿意搬的，如果只是给企业提供一栋办公楼，对企业来说价值就不大。而德思勤卖给企业的不只是楼，或一个办公室，给企业提供的是商业机会，在这个产业中心能够找到足够的商机，能够解决产业发展的问题。比如，办一家企业需要三个要素。个要素是需要资本，中国的传统企业太传统了，没有足够大资本的企业是很难发展的，尤其在高竞争的条件下。所以，一个企业发展到一定阶段就要融资。前几天，在岳阳有一个比金浩茶叶还有到大的企业在谈，他们说企业遇到了融资问题。未来将有几大银行和保险、担保机构进驻德思勤，下周又邀请了四个大金融机构的高层过来，未来我们要把他们推介给企业。第二个要素是平台，中国的企业需要品牌，没有品牌的产业是没有价值的。做品牌需要媒体，电视传媒中心有湖南卫视、东方卫视、财经、深圳报业等等，他们一方面是娱乐功能，一方面帮企业做推介。第三个要素是供应链。比如，一家大公司来到德思勤办公，需要有律师、会计师事务所、广告设计公司、印刷公司、物流公司等等，一个企业要开展业务需要一个产业链，这个产业链由我们来提供，14栋写字楼给大企业办公，中间的8栋给中小企业办公，最后一排是两栋企业的高管。前面14栋大企业都是中小企业的客户，这样就能形成大企业带动小企业发展。所以，整个商机蕴含在区域里，这就是产业中心能够形成的原因，企业发展的三大要素都在德思勤聚集。
在德思勤居民消费力是有限的，一定要有企业发展引擎，我们按照这种思路打造了一个产业平台。上个星期，国务院政策研究室副主任郑新立先生就讲到，德思勤依靠这么大的一个平台打造一个产业中心，对中国未来产业的发展具有很大的意义。德思勤的发展模式，会对以往的地标观念产生很大的冲击，传统讲地标是比高度，高度不代表地标。
未来在德思勤做企业，这里充满了机会。像汪老师这样有投资情结的，希望德思勤成为雨花区未来的一个标志，这个地方有这么多的好业态，一定能让这个区域产生很大的价值，形成一个新兴的片区，以上这些需求都能够满足。
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