[摘要] 有业内人士称，此举也可能是监管层对参与地方融资平台信托过于激进的部分信托公司进行的“定向调控”，仍有一定数量的信托公司希望在今年多发一些地方融资平台信托，用以填补房地产信托、票据信托相继被叫停后的盈利空间。
（东方早报）银监会已在近期口头警告，即将叫停信托公司为地方融资平台融资。
银行借道理财产品支持地方融资平台融资，风险堪忧。
两家信托公司人士向早报记者透露了上述消息。据了解，这主要是由于地方融资平台信托的筹资渠道大多来自银行的理财资金，存在一定风险隐患。
不过也有业内人士称，此举也可能是监管层对参与地方融资平台信托过于激进的部分信托公司进行的“定向调控”，仍有一定数量的信托公司希望在今年多发一些地方融资平台信托，用以填补房地产信托、票据信托相继被叫停后的盈利空间。
根据早报记者此前了解的信息，由于地方融资平台在今年面临偿付压力，可能会转变为银行的“隐性”坏账，多数商业银行已在今年初逐步对“质量好”的地方融资平台展期或发放新贷款，但即便如此，一些地方融资平台在获得“展期”后仍然缺钱，不得不通过发信托产品继续“输血”。
“对接银行理财资金池”
“去年下半年到现在，我们做了许多融资平台的信托项目，要赶紧了，再过一两个月报上去的产品都批不下来了。”一位大型信托公司人士近日对早报记者说。
而另一位股份制银行公司业务部人士则向早报记者详细介绍了一笔地方融资平台信托产品的发行过程。通过这一过程，监管层即将叫停地方融资平台信托产品或许也就变得不难理解。
该人士正在为该行授信的一家苏南地区地方融资平台引入信托公司筹资。他表示，在展期、提供新贷款以后，融资平台依然缺钱，希望通过引入一家信托公司以发行单一信托的方式为融资平台筹资。
“与房地产项目不同，地方融资平台的筹资成本普遍高不了，平均在12%-15%，因此想要信托产品发得出去，必须借助银行理财资金池的方式操作。”该人士直言。
具体地说，由银行将地方融资平台融资项目推荐给信托公司，信托公司作为一个融资通道，发行单一信托，并直接与银行的理财资金池对接，即银行通过发行银行理财产品投入上述信托的形式间接为地方融资平台“输血”。
“如果不接入银行的理财资金池，银行转而以代销发行信托产品的形式参与，还要多收取1-2个点的销售，那么，给投资者的加上信托提成，再加上销售，叠加后推高的发行成本是大多数地方融资平台不能接受的。”上述银行公司业务部人士说。
但问题也显而易见。
据早报记者了解，其实这种直接介入银行理财资金池的合作方式属于监管层限制的银信合作模式（编注：根据银监会2011年6月发布的《关于做好信托公司净资本监管、银信合作业务转表及信托和残品营销等有关事项的通知》，银行理财资金作为受益人的信托业务，包括银行理财资金直接交付给信托公司管理的信托业务和银行理财资金间接受让信托受益权业务，一律视为银信合作业务，银信合作业务融资类不得超过银信合作业务余额30%）。只不过，一些老牌的信托公司会有一些到期腾挪出来的额度用于发行地方融资平台信托，而对于一些新近成立的信托公司而言，尚没有达30%的监管红线，因此还有相当大的空间用于开展银信合作。
更为关键的是，对于地方融资平台信托产品对接理财产品的做法，有参与地方融资平台信托发行的银行人士表示颇为担忧：“因为这对于理财资金来说，有一定的风险隐患。”
事实上，根据中国证券报2011年5月报道，多家商业银行曾在当时要求暂停地方融资平台信托贷款，并要求各分行加强融资性信托理财产品资产转出后的额度管理，以期遏制信贷资金借道融资性理财产品流向地方融资平台、房地产领域。其中，某股份制银行当时下发的通知要求，暂停信托机构对非自偿性政府融资平台发放信托贷款（用于偿还该行平台贷款的除外），暂停发行投向他行非自偿性政府融资平台贷款的理财产品（用于与该行交换的除外）。
“由于是理财资金池，投资的是一揽子标的，所以银行发行的理财产品并不会直接写明投向地方政府融资平台。”前述银行公司业务部人士对早报记者如是说。
>>>把握最热点房地产行业资讯 关注“长沙搜房头条”：【点击关注】
相关新闻：
赚钱无风险的信托公司
如果站在信托公司的角度，问题就完全不一样了。
“这其中，信托公司的角色非常简单，就相当于站在银行门口盖个章（编注：因为实际资金来源都是银行理财资金），参与这种业务没有任何风险。”上述信托公司人士称，尽管费率比房地产信托低得多，但地方融资平台的筹资规模一般很庞大，如果发行10个亿的地方融资平台信托，以从中收取千分之一至千分之五的计算，信托公司也能从中赚取几百万。
也因此，不少信托公司对于这一业务颇为动心。
前述大型信托公司人士介绍，在银行收紧开发贷的2011年，多数房地产信托的融资成本都在25%以上，如果刨去给投资者的回报10-12个点，银行发行渠道的销售要收取的2个点，信托公司仍可赚取发行的11%-13%，这对信托公司而言十分可观。
“但监管层已经明确收紧房地产信托了，我们只能重新寻找新的盈利增长点。”该信托公司人士指出，地方融资平台主要通过三种渠道筹资，即银行贷款、发债和信托融资，银行贷款和城投债虽然有所放松，但信托融资从门槛和流程上都更加简单快捷，不少信托公司都希望在今年大力发展地方融资平台信托业务。
据了解，地方融资平台引入信托公司融资的条件并不苛刻，江浙地区市级以上的地方融资平台、上海区级以上的地方融资平台均可发行信托，部分地方融资平台需要先增加抵押物、增加担保才能发行信托。
>>>把握最热点房地产行业资讯 关注“长沙搜房头条”：【点击关注】
相关新闻：
银监会国土部联手把关 防控楼市降温负面效应
在房地产市场调控继续从严不懈的背景下，监管层已着手疏导控制下一步市场降温可能带来的负面效应。
本报记者从相关人士处获悉，银监会近日对房地产信贷风险发出密集提示，明确要求商业银行严格控制房地产过热地区的开发贷款规模，并强化房企“名单制”管理，立足产业链条开展压力测试。
与此同时，国土部近期也提出要加强与央行、银监会协商，抓紧出台《关于加强土地储备与融资管理的通知》，防范因地方债务压力产生违规供地行为。
可以预见，房地产行业的相关风险防控将成今年各项风险防控任务的重中之重。
“房地产过热地区”即指房价上涨过快地区。控制这些地区的开发贷款规模，将有助于缓解房价过快上涨。不过，在开发商的资金来源中，依靠贷款的占比并不如预期的那么高。
以去年的数据为例，房地产开发企业资金来源中，依靠国内贷款的约1.26万亿元，仅占15.09%，绝大部分资金来源于自筹、定金及预售款。因此，业内人士认为，控制开发贷款规模必须要与其他措施相配合，才能出现较为明显的政策效果。
记者调查发现，在持续的楼市调控下，部分开发商已出现资金链紧张风险。为此，银监会近期加紧督促银行强化房地产开发企业“名单制”管理，逐户进行风险排查和流动性、清偿力测算，并相应制定应对预案。
值得关注的是，银监会还要求商业银行督促分析房地产上下游相关行业授信规模和风险状况，跟踪监测相关行业间的风险传导，立足产业链条开展压力测试，作出防控化解风险的整体规划安排。
无独有偶，相关监管部门拟出台的《关于加强土地储备与融资管理的通知》，也是为做好房地产政策储备和预评估，疏导控制下一步市场降温可能带来的负面效应。
一份来自国土部的调研报告显示，地方土地储备平台本身的资金风险可控，但地方政府往往将土地储备平台与地方融资平台捆绑在一起，进行抵押融资，导致风险较大。而上述办法就是为预防解决该问题的发生。
监管层严防死守风险底线，房地产调控政策仍从严不懈。住建部已明确：继续严格实施差别化信贷、税收政策和限购措施。不过，在遏制不合理需求的同时，政策有望向合理购房需求倾斜。
>>>把握最热点房地产行业资讯 关注“长沙搜房头条”：【点击关注】
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
